Rechtliches

Auflagen: Denkmalgeschützte Häuser – das sollten Sie beachten

Das Denkmalschutz-Gesetz – Grundsätzliches zu den Auflagen

Der Bund hat die Pflege und Verwaltung den Ländern übertragen. Darum hat jedes Bundesland in Deutschland ein eigenes Denkmalschutzrecht und eine eigenständige Behörde. Die Aufgabe dieser Denkmalschutzbehörden ist es, alle Baudenkmäler im Verwaltungsgebiet zu erhalten. Dies wird primär durch den Bestandsschutz und Auflagen gegenüber den Besitzern erreicht. Diese Auflagen beziehen sich meist auf Baumaßnahmen wie Sanierungen, Renovierungen oder Aus- und Umbauten.

Die Auflagen der Behörden betreffen vor allem das Aussehen der Gebäude. Bei Renovierungen muss das historische Gesamtbild der Immobilie erhalten bleiben. Hierzu werden die zu verwendenden Techniken und Materialien oder die Farbgebung vorgeschrieben. Ein Beispiel sind Fachwerkhäuser. Die Denkmalbehörde untersagt die Anbringung einer Außendämmung, da dadurch die klassische Optik mit Holzbalken verdeckt würde.

Darüber hinaus kann die Denkmalbehörde Vorschriften bezüglich der Nutzung erlassen. Beispielsweise kann untersagt werden, eine denkmalgeschützte Manufaktur umzubauen und als Wohnraum zu vermieten. Selbst kleinere Maßnahmen, die das historische Gesamtbild verändern, können untersagt werden. Hierzu können sogar Außenbeleuchtungen, Zäune oder Bewegungsmelder zählen. Grundsätzlich gilt: Vor jeder Veränderung der Immobilie muss Rücksprache mit dem zuständigen Denkmalamt gehalten werden.

Wann steht ein Haus unter Denkmalschutz?

Die Denkmalschutzbehörde entscheidet, welche Immobilien unter Denkmalschutz gestellt werden. Es gibt spezielle Kriterien für den Denkmalschutz, die erfüllt werden müssen. Dazu muss vor allem eine historische Bedeutung gegeben sein. Auch eine besondere Nähe zur regionalen Kultur kann dazu führen, dass eine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wird. Darüber hinaus werden weitere Aspekte wie die städtebauliche, künstlerische oder technische Bedeutung eines Gebäudes bewertet. Es gibt somit keine feste Vorgabe, ab welchem Baujahr oder bei welchen Eigenschaften der Denkmalschutz greift. In der Regel prüft die Behörde jedes Gebäude einzeln und legt fest, ob die Rahmenbedingungen des Denkmalrechts erfüllt sind.

Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung – wie wird sie erteilt?

Sind bauliche Veränderungen oder eine Sanierung der denkmalgeschützten Immobilie geplant, wird eine denkmalrechtliche Genehmigung benötigt. Eine solche Genehmigung wird auf Antrag erstellt. Ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung muss beim zuständigen Denkmalschutzamt oder bei der Baubehörde eingereicht werden. Notwendige Dokumente sind zum Beispiel Lagepläne, Bauzeichnungen und Fotos. Für die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung fallen je nach Bundesland unterschiedlich hohe Gebühren an. Zu beachten ist auch, dass eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung üblicherweise nur vier Jahre gültig ist. Sollte die genehmigte Baumaßnahme in dieser Zeit nicht begonnen werden, erlischt die Erlaubnis.

Wann ist ein Haus denkmalgeschützt und welche Vor- und Nachteile ergeben sich daraus?

Sobald die Immobilie von der zuständigen Behörde im Inventar aufgenommen ist, gilt das Gebäude als Baudenkmal. Dies hat weitreichende Konsequenzen, die Eigentümer bedenken sollten.

Denkmalgeschütze Immobilie: Die Vorteile

Zu den Vorteilen, die Besitzer von Baudenkmälern haben, gehören:

• Sanierungs- und Renovierungskosten sind steuerlich absetzbar.
• Förderungen und günstige Kredite durch die KfW.
• Der Wert einer solchen Immobilie ist gesichert und kann sogar steigen.
• Bei der Vermietung erzielen solche Immobilien oftmals höhere Einnahmen.

Denkmalgeschütze Immobilie: Die Nachteile

Aber auch die Nachteile sollten berücksichtigt werden:

• Kosten für die Renovierung sind in der Regel überdurchschnittlich hoch.
• Auflagen der Denkmalbehörde müssen bei Renovierung, Umbau und Nutzung beachtet werden.
• Die Unterhaltskosten sind häufig hoch, zum Beispiel Heizkosten.
• Eigentümer sind verpflichtet, Baudenkmäler in einem guten Zustand zu halten.

Steuervorteile im Denkmalschutz – Vorteile für Eigentümer der Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien eignen sich dank der Steuervorteile hervorragend als Anlage- und Investitionsobjekte. Die Denkmal-AfA erlaubt es, Renovierungs- oder Sanierungskosten von der Einkommensteuer abzusetzen. Bei vermieteten Immobilien lassen sich 100 Prozent der Kosten über zwölf Jahre abschreiben. Wenn das Gebäude oder die Wohnung selbst bewohnt wird, sind es immerhin 90 Prozent linear über zehn Jahre.

Zu beachten ist auch das Alter eines Baudenkmals. Hier gilt das Baujahr 1924 als entscheidender Faktor. Bei Immobilien, die vor diesem Jahr errichtet wurden, lassen sich die Anschaffungskosten mit 2,5 Prozent jährlich abschreiben. Die Laufzeit dieser linearen Abschreibung beträgt 40 Jahre. Bei denkmalgeschützten Gebäuden jüngeren Datums sind es hingegen 2,0 Prozent über 50 Jahre. Alle weiteren Fragen zu rechtlichen Grundlagen beim Denkmalschutz beantworten wir gern persönlich.