Baudenkmal - Wissenswerte Informationen

In Bezug auf die Abnahme der Wohnung sollte ein Abnahmeprotokoll angefertigt werden, in dem sämtliche eventuelle Mängel aufgeführt sein sollten. Erst nach Beseitigung dieser Mängel erhält der Bauträger die letzte Kaufpreisrate (i.d.R. 3-5 %). Einige Bauträger bieten hier dem Kunden die Abnahme durch einen TÜV-Gutachter an, welches eine zusätzliche Sicherheit für den Käufer darstellt, da viele evtl. Mängel von Kunden nicht direkt als solche erkannt werden.

Eine Abschreibung gereicht Ihnen als Immobilien Investor zum Vorteil, vorausgesetzt, Sie wissen um Ihre Möglichkeiten Bescheid.

Dazu sind wir für Sie da. Sie sind bereit in eine Neubau- oder Bestandsimmobilie zu investieren oder haben ein denkmalgeschütztes Immobilienobjekt ins Auge gefasst. Lassen Sie sich von uns beraten. Die Abschreibung ist ein wesentlicher Aspekt bei der Budgetierung. Langfristig gesehen bietet Ihnen die Abschreibung Vergünstigungen, die Ihnen finanzielle Spielräume verschafft.

Wir sind Ihr Experte für die erfolgreiche Immobilien. Lassen Sie sich von uns gezielt über die Möglichkeiten informieren, die sich Ihnen durch eine Abschreibung bieten. Machen Sie sich die gezielten Steuervergünstigungen des Staates zu Nutze und beteiligen Sie den Staat an Ihrem Vermögensaufbau. Wie das geht, erklären wir Ihnen gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch. Unsere Experten sind bundesweit vertreten. Rufen Sie uns an und vereinbaren Sie einen Termin.

Wir freuen uns auf ein interessantes Gespräch zum Thema Immobilien Investment und Abschreibung.

Die Abschreibungsarten bei Immobilien

Der Gesetzgeber fördert die Investition in Immobilien mit der Möglichkeit die verschiedenen Abschreibungsarten zu nutzen, und damit den Staat zu einem erheblichen Teil am Erwerb zu beteiligen. Neben der linearen Abschreibung die den Gebäudeanteil mit 2% linear pro Jahr steuerlich berücksichtigt, zählt zu den Abschreibungsarten auch die Denkmal-Abschreibung oder auch Sonder-AfA genannt. Die lineare Abschreibung hat nach der Gesetzesänderung zum 01.01.2006 die degressive Abschreibung bei den Abschreibungsarten ersetzt.

Wir haben uns seit fast zwei Jahrzehnten auf den Bereich der Denkmalimmobilie als Kapitalanlage spezialisert. Gerne beraten wir auch Sie über die für Sie effektivste Nutzung der Abschreibungsarten zu Ihrem finanziellen Vorteil. Die Förderung des Erwerbs von denkmalgeschützten Immobilien ist staatlich gewollt, so kann der Kunde hier bis zu 80% des Kaufpreses steuerlich geltend machen, und erhält so duch die Abschreibung der immense steuerliche Rückerstattungen, die zu einer schnelleren Entschuldung der Immobilie beitragen.

Profitieren auch Sie von unserer jahrzehntelangen Erfahrung im Bereich Denkmalimmobilien, und nutzen Sie unser Netzwerk von Bauträgern, Haus- und Mietverwaltungen, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern, und Finanzierungsexperten - gerne erstellen wir Ihnen ein auf Ihre persönliche Situation abgestimmte steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung aus denen Sie die Vorteile der Nutzung der verschiedenen Abschreibungsarten erkennen werden.

Wenn Sie Fragen zum Thema Abschreibungsarten haben, so finden Sie viele weitere Informationen auf unserer Homepage - gerne beantworten wir Ihre Fragen und bieten auch die Möglichkeit einer persönlichen Beratung in diesem Bereich an.

AfA - Abschreibung für Abnutzung bei Immobiliien - Steuervorteile nutzen!

Wenn ein abnutzbares Wirtschaftsgut mit dem Zweck der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erworben wird, so kann dieses Gut über die Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Die AfA - Abschreibung für Abnutzung - bietet dem Kapitalanleger, aber auch dem Eigennutzer hohe finanzielle Vorteile. Die Denkmal-AFA ist die AfA mit den höchsten steuerlichen Möglichkeiten - weltweit gibt es keine AfA die mit diesen hohen steuerlichen Vorteilen konkurrieren kann.

Die Abschreibungsdauer bei der linearen AfA beträgt bei Neubau und Bestandsimmobilien 50 Jahre. Bei dieser AfA ist zu beachten, das nur der Gebäudeanteil steuerliche Berücksichtigung befindet. Der Grundstücksanteil fällt nicht in den Bereich der Abnutzung und damit kann auch hier keine AfA geltend gemacht werden. Bei der AfA für Denkmalimmobilien beträgt die Abschreibungsdauer für die Sanierungskosten bei Kapitalanlegern 12 Jahre und bei Eigennutzung 10 Jahre.

Wenn auch Sie die gesetzlichen Möglichkeiten der AfA nutzen möchten, und so gezahlte Steuern in eigenes Vermögen umwandeln wollen, dann sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie. Wir bieten auf unserer Homepage www.das-baudenkmal.de bundesweit hochattraktive Objekte an, die eine hohe AfA versprechen und darüberhinaus attraktive und sichere Mieteinnahmen erwirtschaften. Fragen Sie uns nach Ihren Möglichkeiten - wir beraten Sie ausführlich und erstellen auf Wunsch eine individuelle Berechnung für Sie, aus der Sie die lukrativen Vorteile der AfA bei Denkmalimmobilien erkennen werden. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Der deutsche Fiskus unterstützt die Altbausanierung anerkannter Baudenkmäler mit erheblichen Steuervorteilen.

Altbausanierung ist die Anpassung von Gebäuden oder Wohnungen an heutige bauliche Standards. Mit entsprechenden baulichen Maßnahmen wird die Rentabilität von Altbauten wieder hergestellt bzw. erhöht. Der deutsche Staat unterstützt Eigentümer bei der Altbausanierung mit erheblichen Steuervorteilen. Dazu müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein. Das zu sanierende Objekt muss vom Denkmalamt als Baudenkmal anerkannt und in die Denkmalliste eingetragen sein oder in einem anerkannten Sanierungsgebiet liegen. Sind diese Kriterien erfüllt, ist die Altbausanierung mit erheblichen Steuervorteilen verbunden: Mit der so genannten Denkmalschutz-AfA belohnt der deutsche Staat Kapitalanleger und Eigentümer, die eine Altbausanierung an Baudenkmälern in Deutschland durchführen und diese Objekte damit für künftige Generationen sichern – egal ob Fabrikantenvilla, Mehrfamilien-Objekt oder Stadthaus.

Gesetzliche Grundlagen sind die $$ 7h und 7i EStG (Einkommensteuergesetz): Kapitalanleger können mittels Denkmalschutz-AfA über 12 Jahre den gesamten Anteil an der Altbausanierung des Baudenkmals abschreiben, einem Eigennutzer räumt die Denkmalschutz-AfA diese Möglichkeit für 10 Jahre in. Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, können die Altbausanierung eigengenutzter Denkmal-Immobilien binnen zehn Jahren zu 90 Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Denn im Detail können Kapital-Anleger über die Denkmalschutz-AfA die Investition in die Altbausanierung der denkmalgeschützten Immobilie acht Jahre lang mit je neun Prozent und vier weitere Jahre lang mit je sieben Prozent steuerlich geltend machen. Die Denkmalschutz-AfA unterstützt Besitzer von Denkmalschutz-Immobilien bei der Altbausanierung und damit der Erhaltung ihres Baudenkmals. Der deutsche Staat stellt damit sicher, dass die Baudenkmäler in Deutschland für die Zukunft erhalten werden.

Die in Deutschland am Häufigsten in der Wohnungsfinanzierung verwandte Darlehensform ist das Annuitäten- oder Tilgungs-/Amortisationsdarlehen. Dabei wird zwischen Kreditinstitut und Darlehensnehmer ein bestimmter Zinssatz sowie eine bestimmte Tilgungsrate, bspw. anfänglich in Prozent, vereinbart. Zinssatz und Tilgungsrate ergeben zusammen die Annuität, also den jährlich vom Darlehensnehmer aufzubringenden Kapitaldienst. Diese Annuität bleibt für die Zeit der Zinsfestschreibung konstant. Da aber die Darlehensschuld mit laufender Tilgung von Jahr zu Jahr sinkt, nimmt, bei konstanter Annuität, die Tilgungsrate kontinuierlich zu und in gleichem Umfang der Zinsanteil ab. Das Darlehen wird also nicht nach 100 Jahren (ein Prozent pro Jahr), sondern, je nach Höhe des Darlehenszinses, nach etwa 25 bis 35 Jahren getilgt. Grundsätzlich gilt, je höher der Zinssatz, desto kürzer die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Bei Darlehen ohne Tilgung wird nur eine monatliche Rate in Höhe der Zinsen gezahlt. Die Darlehenshöhe bleibt über die Laufzeit des Darlehens konstant und wird am Ende der Laufzeit im Ganzen zurückgezahlt. Raten- oder Abzahlungsdarlehen werden in der Wohnungsfinanzierung i. d. R. nur in Verbindung mit Förderdarlehen, z. B. KfW-Darlehen, eingesetzt. Bei dieser Darlehensform erfolgt die Tilgung in konstanten Raten, d. h. die finanzielle Gesamtbelastung aus Zins- und Tilgungszahlungen geht laufend zurück, da die Zinszahlungen wegen der kontinuierlich sinkenden Darlehenssummen abnehmen, die Tilgungsraten aber, anders als beim Annuitätendarlehen, nicht entsprechend ansteigen.

Die Auflassungsvormerkung kann, muss aber nicht zwingend, im Rahmen eine Kaufvertrages über ein Grundstück oder eine Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Sie dient in erster Linie dem Schutz der Käuferinteressen, bevor der vorgemerkte Eigentümer auch dinglich die Verfügung hat. So soll verhindert werden, dass der Noch-Eigentümer nach Eintragung der Auflassungsvormerkung das Objekt an einen meistbietenden Dritten verkauft oder Gläubiger des Verkäufers Zugriff erhalten. In erster Linie hat die Auflassungsmvormerkung daher eine Schutzfunktion für den Käufer. Mit Eintragung des neuen Besitzers von Grundstück und Immobilie als Eigentümer in das Grundbuch, der sogenannten Auflassung, erlischt die Auflassungsvormerkung automatisch.

1. Eintragung der Vormerkung erfolgt freiwillig
2. Juristische Grundlagen von Auflassung und Vormerkung
3. Schutz vor Zugriff von Gläubigern auf das Grundstück
4. Vormerkung beugt juristischem Ärger und bösen Überraschungen vor
5. Vorgemerkte Verfügung

Die Eintragung der Vormerkung für die Auflassung in das Grundbuch erfolgt immer freiwillig und ist rechtlich nach BGB nicht zwingend vorgeschrieben. Notarielle Kaufverträge, bei denen nicht unmittelbar bei Vertragsabschluss die Bezahlung und der Grundbucheintrag des neuen Eigentümers erfolgt, werden allerdings heute fast nie ohne Auflassungsvormerkung aufgesetzt. In der Regel wird ein mit dem Aufsetzen des Vertrages beauftragter Notar dem Käufer zum Eintrag der Vormerkung raten.

Der Begriff "Auflassung" ist dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) entnommen. Er unterliegt dem Liegenschaftsrecht und ist gleichbedeutend mit dem Grundbucheintrag als dinglicher Eigentümer. Bei einer Vormerkung wird der Käufer zum Grundstücks- und Immobilieneigentümer in Wartestellung, ein dingliches Recht bedeutet dieser Grundbucheintrag noch nicht. Im BGB wird die Auflassungsvormerkung in § 883 ff rechtlich formuliert. Konkret wird die Vormerkung darin als vertragliche Regelung zwischen Verkäufer und Käufer bezeichnet. Mit der Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch bleibt der Eigentümerstatus des Verkäufers zwar übergangsweise bestehen, er ist aber in seiner Verfügungsgewalt eingeschränkt. So kann der Noch-Eigentümer bei eingetragener Vormerkung das Grundstück nicht ohne Weiteres an einen Dritten verkaufen, wenn dieser zum Beispiel einen höheren Kaufpreis bietet.

Sollte der Verkäufer nach dem Vertrag und vor dem dinglichen Eigentümerwechsel insolvent werden und/oder eine Zwangsvollstreckung gegen ihn drohen, schützt die Vormerkung den Käufer und somit Auflassungsberechtigten vor dem Zugriff von Banken und Gläubigern auf das Grundstück. Dieser Rechtsbestand wird laut BGB als relative Unwirksamkeit bezeichnet. Auch die Haftung zum Beispiel für Schäden am Grundstück oder eine nicht zulässige Nutzung für die Zeit bis zum rechtsgültigen Eigentümerwechsel lässt sich per Vormerkung festschreiben. Aber: Immobilien auf dem Grundstück könnten eventuell dennoch trotz Vormerkung zwangsversteigert oder verkauft werden, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind. Einsichtnahme ins Grundbuch ist daher für jeden Käufer das A und O.

Bei Immobilienverträgen jeder Art nimmt die Auflassungsvormerkung für ein Grundstück heute einen sehr hohen Stellenwert ein. Die Interessen aller Beteiligten sollen durch die Vormerkung gerecht gewahrt und juristischer Streit sowie böse Überraschungen nach dem Kauf vermieden werden. So kann der Kaufinteressent von dem Vertrag zurücktreten, wenn er eine bereits vollzogene Vormerkung eines anderen Käufers als Auflassungsberechtigter in Form eines Grundbucheintrags entdeckt. In jedem Fall ist der Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Sinne des Käuferschutzes als sinnvoll zu betrachten. Eingetragen wird die Vormerkung in die Abteilung II des Grundbuchs.

Alleine durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages steht dem Käufer das Grundstück oder die Immobilie noch nicht dinglich zur Verfügung, sondern erst mit rechtsgültigem Grundbucheintrag. Dieser erfolgt in der Regel nicht unmittelbar bei Vertragsunterzeichnung, sondern nach mehreren Wochen bis Monaten. So könnte es sich der Verkäufer theoretisch noch einmal anders überlegen und verkauft an einen anderen Interessenten. Mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist der Käufer vor solchen unliebsamen Zwischenfällen geschützt, auch wenn er noch nicht die volle Verfügung als Eigentümer hat. Diese Risiken werden durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung für das Grundstück ausgeschlossen, denn die Vormerkung gilt umfassend als Schutz gegen sämtliche Beeinträchtigungen des Käufers in der sensiblen Zeit vor dem Grundbucheintrag. Der Auflassungsberechtigte erhält ein vorgemerktes Recht, das alle danach im Grundbuch eingetragenen Vorgänge zu seinem Nachteil - Verkauf an Dritte, Zugriff durch Gläubiger des Alteigentümers etc. - unwirksam macht. Wichtig ist dabei das Wörtchen "danach": Vorgänge rund um das Grundstück aus der Zeit vor der Vormerkung sind davon nicht betroffen. Der Käufer ist daher vor Vertragsunterzeichnung gut beraten, sich oder einem Anwalt Einblick in das Grundbuch zu verschaffen und jede Eintragung von Hypotheken etc. zu überprüfen.

Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes eventuell auch noch den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk. Bei Erbbaurechten wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort „Erbbaugrundbuch” und bei Wohnungseigentum das Wort „Wohnungsgrundbuch” oder „Teileigentumsgrundbuch” oder „Wohnungserbbaugrundbuch” gesetzt.

Aufwendungen für die sinnvolle Umnutzung eines nicht mehr als solches genutzten ehemaligen Fabrikgebäudes oder landwirtschaftlichen Gebäudes oder eines sonstigen Gebäudes sind in der Regel bescheinigungsfähig, wenn die historische Substanz und die denkmalbegründenden Eigenschaften erhalten werden, die Aufwendungen für die Umnutzung erforderlich sind und die Umnutzung unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten vertretbar ist. Dies setzt im Wesentlichen voraus, dass

• die Denkmaleigenschaft nicht wesentlich berührt wird,
• die vorhandene statische Konstruktion erhalten bleibt, zum Beispiel das tragende Mauerwerk, die Ständer und die Balkenlagen,
• die nutzungsbedingten Einbauten in eine Ausführung gemacht werden, die eine spätere Rückführung auf den originalen Zustand ermöglicht; in der Regel liegt dies nicht vor zum Beispiel beim Ersatz einer Holzdecke durch eine Betondecke, die beim Einbau und beim Entfernen erhebliche Eingriffe in die Denkmalsubstanz erfordert und auch eine Änderung der Statik bewirkt, wenn der Ersatz nicht aus statischen oder Brandschutzgründen erforderlich ist,
• die nutzungsbedingten Eingriffe in das Baudenkmal, zum Beispiel zusätzliche Fensteröffnungen, Türöffnungen, unter Ausnutzung von baurechtlichen Abweichungen auf das unbedingt notwendige Maß beschränkt werden,
• die neue Nutzung sinnvoll ist, d. h. die Ausnutzung des Baukörpers, der Räume und Flächen sich der Denkmaleigenschaft des Gebäudes unterordnet.

Aufwendungen für Zierstücke, Wappen, Stuckierungen, Ballustraden, Freitreppen, Befestigungen, Mauern usw. sind bescheinigungsfähig, sofern sie zum historischen Bestand des Gebäudes gehören. Nicht begünstigt sind jedoch Aufwendungen für Außenanlagen wie zum Beispiel Hofbefestigungen, Rasenanlagen, Blumen, Ziersträucher und Bäume, auch wenn diesen Außenanlagen Denkmalqualität zukommt. Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn die Aufwendungen für die Anlagen zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten oder zum Erhaltungsaufwand des Gebäudes gehören. Diese Prüfung obliegt den Finanzbehörden.

Aufwendungen für den Anschluss des Gebäudes an das Stromversorgungsnetz, das Gasnetz oder die Wasser- und Warmwasserversorgung gehören zu den begünstigten Herstellungskosten des Gebäudes. Das gilt auch für Kosten der Abwasserleitung, soweit sie auf die Hausanschlusskosten entfallen, die für die Herstellung der Zuleitungsanlagen vom Gebäude zum öffentlichen Kanal aufgewendet werden.

Andere Erschließungskosten wie zum Beispiel Erschließungsbeiträge nach §§ 127 bis 135 des Baugesetzbuchs, Ausbaubeiträge nach § 8 Kommunalabgabengesetz für das Land Nordrhein- estfalen, Kanalanschlussgebühren und Beiträge für sonstige Anlagen außerhalb des Grundstücks gehören zu den nicht begünstigten nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens.

Durch den Abschluss eines Bausparvertrages erwirbt der Bausparer nach der leistung von Bausparbeiträgen einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens. Beim Bausparen erfolgt ein zeitlich gestaffelte, sehr enge Verknüpfung des Sparvorgangs mit einem Kredit- bzw. Finanzierungsprozess in Form eines unkündbaren, nachrangig abgesicherten Darlehens mit Festzinsvereinbarung. Das Bauspardarlehen ist i. d. R. ein nachrangig Hypothekarkredit, desse Beleihungsauslauf bei 80 Prozent des Beleihungswertes liegt, der in Form eines Annuitätendarlehens gewährt wird und dessenLaufzeit auf Grund des hohen Tilgungsanteils selten mehr als 12 Jahre beträgt. Die sich mit der Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens eröffnenden Chancen und Risikopotentiale stellen sich wie folgt dar: In der gewerblichen Wohnungwirtschaft wird diese Form der Finanzierung eher selten angewendet. Gegebenenfalls in Verbindung mit einer Geldanlage (Ansparphase) zumeist ohne Motiv der späteren Darlehensinanspruchnahme. Ein selektiver Einsatz des Bauspardarlehens ist bei kleineren Darlehensbeträgen unter folgenden Voraussetzungen denkbar. Sollte zum einen der vertraglich gesicherte Zins unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr zum Zeitpunkt der möglichen Inanspruchnahme attraktiv zum Kapitalmarktzinsniveau sein und zum anderen kann aus dem Cashflow des Objektes bzw. des Unternehmens die Tilgung bedient werden können. Der Anteil der Bauspardarlehen zum Gesamtportfolio sollte jedoch auf Grund der hohen Tilgung (Liquiditätsbelastung) eher unbedeutend sein.

In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme der Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden. Dieses können zum Beispiel sein:

• Lasten
  • Grunddienstbarkeiten §§ 1018 ff. BGB (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, p.b. Dienstbarkeiten)
  • Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht
  • Reallasten
  • Nießbrauch
  • Vorkaufsrechte
  • Auflassungsvormerkung
  • Erbbaurecht
• Beschränkungen
  • Nacherbenvermerk
  • Testamentsvollstrecker-Vermerk
  • Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk
  • Insolvenzvermerk
  • Sanierungs- und Umlegungsvermerk
  • Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum sein.

Im Bestandsverzeichnis werden Grundstücke aufgeführt. Dieses sind vom Kataster vorgeschriebene Angaben. Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung wird in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert; für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt.

Als eindrückliche Immobilie zur Erinnerung an geschichtliche Perioden eignet sich ein ehrwürdiges Denkmal hervorragend zur Kapitalanlage. Vom historischen Stadthaus über die prächtige Villa zum prunkvollen Schloss, ob strahlendes Monument oder überwältigender Triumphbogen: Der gesetzliche Denkmalschutz erlaubt Ihnen seit etlichen Jahren besonders rentable Investitionen.

Zum Beispiel ermöglicht dieser Schutz herausragender Bauten eine attraktive Steuerersparnis. Deutschland verschafft dazu dem Selbstnutzer oder Kapitalanleger hochinteressante Steuervorteile über die sogenannte Denkmalabschreibung. Mit diesem flexiblen Instrument fördert der Staat den Kauf bzw. die Sanierung oder Modernisierung entsprechender Immobilien.

Diese profitablen Kapitalanlagen treten dabei in den unterschiedlichsten Formen in Erscheinung: von der ausgemusterten Fabrik bis zur grandiosen Ritterburg. Jedes historische Gemäuer unter behördlichem Denkmalschutz gilt als Denkmalimmobilie mit besonderen finanziellen Vorzügen. Dazu führt das entsprechende Amt diese lohnende Kapitalanlage als Denkmal bzw. verzeichnet das fragliche Objekt in einem offiziellen Sanierungsgebiet.

Mit dieser geschützten Immobilie können Sie dann als Ihr steuerpflichtiger Eigentümer die persönliche Einkommenssteuer reduzieren. Vermieten Sie zum Beispiel Ihr Baudenkmal, dann schreiben Sie Ihren Anteil an dessen Sanierung über 12 Jahre vollständig ab. Bereits in den ersten acht Jahren schlägt Ihre Denkmalabschreibung mit jeweils neun Prozent zu Buche, in den letzten vier Jahren mit je sieben Prozent Ihrer Beteiligung.

Als Eigennutzer eines Denkmals machen Sie dessen Sanierungskosten über zehn Jahre steuerlich geltend. Dabei beträgt Ihr Steuervorteil jeweils neun Prozent, womit Sie also insgesamt zum Ende dieser Dekade ganze 90 Prozent abschreiben.

Über steuerliche Anreize hinaus nutzen Sie finanzielle Zuschüsse aus lokalen Maßnahmen zur Denkmalförderung. Weiterhin beziehen Sie Mittel aus Programmen zur Ankurbelung des Wohnbaus.

Darüber hinaus erlebt Ihr Denkmal mit hoher Wahrscheinlichkeit eine überdurchschnittliche Steigerung seines Verkehrswerts. Obendrein genießen Sie besonders ansprechende Renditen aus der Vermietung Ihrer denkmalgeschützten Kapitalanlage. In jedem Fall verkaufen Sie dieses Objekt nach bereits zehn Jahren steuerfrei.

Insgesamt gehören geschützte Denkmäler damit zu praktisch risikofreien Kapitalanlagen mit ausnehmend attraktiven Renditen.

Lassen Sie sich keine steuerlichen Vorteile beim Kauf und der Sanierung denkmalgeschützter Objekte entgehen.

Wir beraten Sie ausführlich über die Steuervorteile durch die Denkmal-AfA.

Die Denkmal-AfA bietet sich an für die lineare Abschreibung für die Anschaffungskosten einer Denkmalimmobilie. Der Staat ist stellvertretend für die Gesellschaft an der Werterhaltung historischer Gebäude interessiert.

Die Denkmal-AfA leistet einen wesentlichen Beitrag zur finanziellen Entlastung der Anleger. Wir möchten Ihnen detailliert die Vorzüge und die Steuerersparnisse vorstellen, die Sie unter anderem durch die Denkmal-Afa erhalten. Nutznießer der Denkmal-AfA sind sowohl Anleger in Mietobjekte als auch Selbstnutzer von Denkmal Immobilien.

Profitieren Sie von unserer langen Praxiserfahrung. Die Kapitalinvestition in Denkmalimmobilien ist zukunftsweisende Geldanlage. Dabei ist das Prinzip recht einfach. Sie erwerben mit Hilfe von Fremdkapital eine Immobilie und führen Zins und Tilgung des geliehenen kapital durch die Einnahme von Steuervorteilen, wie die Denkmal-AfA und Mieteinnahmen zurück. Wir zeigen Ihnen, wie es geht.

Rufen Sie uns an und vereinbaren Sie einen Termin in einer unserer bundesweiten Zentralen.

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• Sachsen-Anhalt
• Sachsen
• Schleswig-Holstein
• Thüringen
• Westfalen

• Vereinigung der Landesdenkmalpfleger
• Deutsche Stiftung Denkmalschutz
• ICOMOS
• Unesco-Weltkulturerbe

Behördliche Anerkennung von Denkmalschutz-Immobilien ermöglicht erhebliche Steuervorteile

Die Denkmalbescheinigung ist der behördliche Beleg, dass eine Immobilie oder der Gebäudeteil ein Baudenkmal ist und dass die daran ausgeführten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes und seiner Nutzung notwendig sind. Die Denkmalbescheinigung muss beim Finanzamt vorgelegt werden, damit die Eigentümer von Denkmal-Immobilien die Sanierungskosten steuerlich geltend machen können.

Die Denkmalbescheinigung stellt das örtliche Amt für Denkmalschutz aus, wenn ein Baudenkmal folgende Voraussetzungen erfüllt: Es ist in die Denkmalliste eingetragen oder es befindet sich in einem behördlich anerkannten Sanierungsgebiet. Die Denkmalbescheinigung ist nur dann bindend, wenn die Höhe der begünstigten Aufwendungen aus ihr ersichtlich ist.

Mit der Denkmalbescheinigung sind Immobilien unter Denkmalschutz eine attraktive Kapitalanlage: Anleger können mittels Abschreibung die Sanierungskosten für denkmalgeschützte Häuser über 12 Jahre steuerlich geltend machen, einem Eigennutzer räumt die Steuerbehörde diese Möglichkeit für 10 Jahre ein. Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, umfasst die Abschreibung der Sanierungskosten eigengenutzter Denkmal-Immobilien binnen zehn Jahren 90 Prozent. Die Denkmalbescheinigung ist die Grundlage für diese Erstattungen. Wertsteigerungen, die bei Baudenkmälern oft überdurchschnittlich im Vergleich zum Gesamt-Immobilienmarkt sind, verleihen Baudenkmälern zusätzliche Attraktivität. Außerdem ist ihr Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei.

Die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EstG können nur dann in Anspruch genommen werden, wenn durch eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde die Denkmaleigenschaft des Gebäudes und die Höhe der begünstigten Aufwendungen von den Steuerpflichtigen gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden.

Einkommensteuer

Die Inanspruchnahme der Steuervergünstigung für Herstellungs- und Anschaffungskosten bei Baudenkmälern nach §§ 7 i und 10 f Abs. 1 Einkommensteuergesetz - EStG - sowie die Regelung über den Abzug von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern nach §§ 10 f Abs. 2 und 11 b EStG setzen voraus., dass der oder die Steuerpflichtige durch eine Bescheinigung gemäß § 40 DSchG nachweist, dass die vorgenommenen Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich und in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde durchgeführt worden sind.

Bindungswirkung der Bescheinigung

Bei der Bescheinigung handelt es sich um einen Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheides mit Bindungswirkung für steuerliche Folgebescheide gemäß § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Abgabenordnung. Die Bescheinigung bindet die Finanzbehörden und Finanzgerichte im Rahmen des gesetzlich vorgegebenen Umfangs. Die verbindlichen Feststellungen der Bescheinigung beschränken sich auf Tatbestände des Denkmalrechts: sie erstrecken sich nicht auf die steuerrechtlichen Begriffe wie Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand und die sonstigen steuerrechtlichen Voraussetzungen. Das Bescheinigungsverfahren umfasst deshalb die Prüfung.

Bescheinigungsfähigkeit einzelner Aufwendungen

• die steuerliche Abgrenzung
• angefallene Aufwendungen
• Aufwendungen für die sinnvolle Umnutzung

Schlussbestimmungen

• Die Oberen Denkmalbehörden sollen die Unteren Denkmalbehörden beim Ausstellen von Steuerbescheinigungen beraten.
• Ausnahmen von diesen Richtlinien bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung durch die Obere Denkmalbehörde.

Gebäudegruppe oder Gesamtanlage

Gebäudegruppe oder Gesamtanlage im Sinne der §§ 7 i Abs. 1 Satz 4, 11 b Abs. 1 Satz 2 EStG ist in Nordrhein-Westfalen der Denkmalbereich. Aufwendungen für bestehende Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs, die allein kein Baudenkmal sind, können nur bescheinigt werden, wenn bauliche Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind.

Ist nur der öffentliche Straßenraum als Erscheinungsbild geschützt, können Aufwendungen für Baumaßnahmen an der Rückseite oder innerhalb der Gebäude, zum Beispiel der Einbau eines Bades, nicht bescheinigt werden, auch dann nicht, wenn sie einer sinnvollen Nutzung dienen. Ebenfalls nicht bescheinigungsfähig sind Aufwendungen für Neubauten innerhalb des Denkmalbereichs. Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem das Erscheinungsbild des Denkmalbereichs störenden Gebäude sind dann bescheinigungsfähig, wenn dieses Gebäude denkmalrechtlichen Auflagen unterliegt und solche Auflagen durch die Baumaßnahmen erfüllt werden.

Hinweis auf sonstige Steuern

Für die Erlangung der steuerlichen Vorteile bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe b ErbStG), der Grundsteuer (§ 32 GrStG) sowie der Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 20 Buchstabe a UStG) bedarf es neben den den Steuerpflichtigen zu erteilenden Bescheiden nach § 3 Abs. 3 und § 4 Abs. 2 DSchG grundsätzlich keiner besonderen Bestätigung der Unteren Denkmalbehörde gegenüber der Finanzverwaltung.

Nachweis der entstandenen Aufwendungen

Die Bescheinigung ist auf einem Formular zu beantragen, das dem Mustervordruck (vgl. Anlage 1, Seite 32) entspricht. Die Rechnungen sind nach Gewerken geordnet, entsprechend Nummer 2 des Vordrucks aufzulisten und dem Antrag beizufügen.

Erstellung der Bescheinigung

Nach Prüfung bescheinigt die Untere Denkmalbehörde den Gesamtbetrag der Aufwendungen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes oder Gebäudeteils als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind bzw. die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind und die in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde durchgeführt worden sind (vgl. Anlage 2, Seite 33). Die anerkannten Aufwendungen sind in dem von der Antragstellerin oder vom Antragsteller zu erstellenden Verzeichnis der Rechnungen zu kennzeichnen.

In dieser Abteilung wird der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können z. B. Auflassung, Erbfolge, oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. (Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.)

Eine Ermäßigung bei der Einheitsbewertung wirkt sich bei der Grundsteuer aus. Die besonderen wertmindernden Auswirkungen des Denkmalschutzes infolge der Erhaltungspflicht und des Veränderungsverbots hinsichtlich der bestehenden Bausubstanz werden pauschal durch einen Abschlag vom Grundstückswert berücksichtigt. Steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, so wird ohne weiteren Nachweis der Grundstückswert in der Regel um 5% ermäßigt. Wird nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht, dass die denkmalrechtlichen Beschränkungen im Falle einer Veräußerung den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße mindern, so kann der Grundstückswert um bis zu 10 % ermäßigt werden. Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der vorhandenen Gebäude oder nur Gebäudeteile (zum Beispiel ein Anbau) oder nur Bauteile (zum Beispiel die Fassade) unter Denkmalschutz, so ermäßigt sich der Abschlag. Als Nachweis beim Feststellungsverfahren, dass das Grundstück oder Teile des Grundstücks unter Denkmalschutz stehen, dient der Bescheid über die Eintragung in die Denkmalliste oder die vorläufige Unterschutzstellung.

Anschaffungskosten beim Erwerb eines Baudenkmals

Die Anschaffungskosten für ein Baudenkmal können nicht sofort in voller Höhe steuermindernd abgezogen werden, sondern nur der jährliche Wertverlust. Diesen Vorgang nennt man "Absetzung für Abnutzung (AfA)". Voraussetzung für den Abzug der AfA ist allerdings, dass das Baudenkmal der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte dient.

Die AfA bemisst sich bei einem Gebäude nach einem bestimmten, gesetzlich festgelegten Vom-Hundert-Satz. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten für das Gebäude, nicht dagegen die Kosten für den Grund und Boden. Für Gebäude lässt das EStG verschiedene Arten der AfA zu. Bei der Anschaffung älterer Gebäude, wie dies bei Baudenkmälern regelmäßig der Fall sein wird, kommt stets die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Betracht. Bei der linearen AfA sind abzuziehen:

• jährlich 2% der Anschaffungskosten bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden
• jährlich 2,5% der Anschaffungskosten bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden

Die Anschaffungskosten für den Erwerb der Altbausubstanz können nicht erhöht nach § 7 i EStG abgeschrieben werden (vgl. dazu im Einzelnen Abschnitt B. III.). Wegen der Behandlung der Anschaffungskosten bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern vgl. Abschnitt B. V.

Besonderheiten bei einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmal

• Durchführung von Baumaßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmal
• Erwerb eines Baudenkmals für eigene Wohnzwecke

Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand

Regelmäßig können Kosten für die Erhaltung des Gebäudes (so genannter Erhaltungsaufwand vgl. Abschnitt B. II.) nur im Jahr der tatsächlichen Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Hingegen kann bei Baudenkmälern aufgrund der Regelung in § 11 b EStG der Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die jährlichen Anteile müssen gleich hoch sein und der auf ein Jahr entfallende Anteil kann nicht nachträglich in einem anderen Jahr geltend gemacht werden.

Durch die Verteilung von Erhaltungsaufwendungen kann unter Umständen ein höherer Steuervorteil als beim sofortigen Abzug erzielt werden. Die Verteilung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern ist im Übrigen nur unter denselben steuerrechtlichen und denkmalrechtlichen Voraussetzungen zulässig wie die erhöhten Absetzungen (vgl. Abschnitt B. III.).

Zuschüsse zu den Erhaltungsmaßnahmen aus öffentlichen Kassen mindern die zu verteilenden Aufwendungen. Die Möglichkeit der Verteilung der Erhaltungsaufwendungen besteht auch dann, wenn das Baudenkmal zu einem Betriebsvermögen gehört (§ 4 Abs. 8 EStG). Wegen des Abzugs von Erhaltungsaufwendungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern vgl. Abschnitt B. V. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden ist eine Verteilung von größeren Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre auch ohne Vorliegen der denkmalrechtlichen Voraussetzungen möglich (§ 82 b EStDV).

Abzug von Aufwendungen an Denkmälern, die nicht der Einkunftserzielung und nicht eigenen Wohnzwecken dienen

Den Abzug von Aufwendungen bei Kulturgütern, die weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, regelt § 10 EStG. Nach dieser Vorschrift können erforderliche Aufwendungen für Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen an Kulturgütern im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9% wie Sonderausgaben abgezogen werden. Wenn mit den Baumaßnahmen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, können die Aufwendungen zehn Jahre lang mit jeweils 10 % abgezogen werden. Der Abzug nach § 10 g EStG ist im Wesentlichen der Regelung für eigengenutzte Baudenkmäler nachgebildet (vgl. Abschnitt B. V.). Eine Objektbeschränkung besteht jedoch nicht. Die zu verteilenden Aufwendungen sind um öffentliche und private Zuschüsse sowie um die Einnahmen zu kürzen, die aus dem Kulturgut erzielt werden.

Zu den begünstigten Kulturgütern gehören nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, sondern unter anderem auch gärtnerische, bauliche und sonstige Anlagen, die unter Denkmalschutz stehen (zum Beispiel Bodendenkmäler, Grabanlagen, Stadtmauern, Garten und Parkanlagen etc.). Ferner sind begünstigt: Mobiliar, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken oder Archive, die sich seit mindestens 20 Jahren im Besitz der Familie des Steuerpflichtigen befinden oder in das Verzeichnis national wertvollen Kulturgutes oder in das Verzeichnis national wertvoller Archive eingetragen sind und deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte und Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt.

Für den Abzug nach § 10 g EStG sind folgende Voraussetzungen zu beachten:

• Die Kulturgüter müssen in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang der wissenschaftlichen Forschung oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, es sei denn, dem Zugang stehen zwingende Gründe des Denkmalschutzes entgegen.
• Die Maßnahmen müssen nach Maßgabe der geltenden Bestimmungen der Denkmal- und Archivpflege erforderlich sein.
• Die Maßnahmen müssen in Abstimmung mit der zuständigen Behörde erfolgen, d. h. bei Denkmälern mit der Unteren Denkmalbehörde.
• Das Vorliegen eines begünstigten Kulturgutes sowie die Erforderlichkeit der Aufwendungen müssen durch eine Bescheinigung der zuständigen Behörde nachgewiesen werden.

Für das Bescheinigungsverfahren, die Bescheinigungsvoraussetzungen und die Bescheinigung ist der als Anlage 2 beigefügte Runderlass vom 20. März 1998 zu beachten. Dieser bezieht sich nur auf die Kulturgüter, für welche die Untere Denkmalbehörde Bescheinigungsbehörde ist (Gebäude oder Gebäudeteile, gärtnerische, bauliche und sonstige Anlagen). Die Einzelheiten hierzu werden im Runderlass unter Nr. 2 erläutert. Nicht erfasst werden von diesem Erlass die Kulturgüter des § 10 g Abs. 1 Nr. 4 EstG (Mobiliar, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken und Archive). Für diese Kulturgüter werden die Bescheinigungen zur Erlangung einer Steuervergünstigung von anderen Behörden ausgestellt.

Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern

Bei Gebäuden und Gebäudeteilen, die als Baudenkmal unter Schutz gestellt sind, können für nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anstelle der üblichen linearen Abschreibung erhöhte Absetzungen in Anspruch genommen werden. Rechtsgrundlage hierfür ist der § 7 i EStG. Hinsichtlich der Beträge, die im Rahmen der erhöhten Absetzungen jährlich in Anspruch genommen werden können, muss wie folgt unterschieden werden:

Für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist, wurde der jährliche Absetzungsbetrag gemindert und die Abschreibungsdauer verlängert. Es können dann abgezogen werden: im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme und den folgenden sieben Jahren jeweils 9% der Kosten und in den folgenden vier Jahren 7%.

Für Baumaßnahmen, mit denen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, können vom Jahr der Fertigstellung an zehn Jahre lang 10 % der begünstigten Kosten steuermindernd abgesetzt werden. Als Beginn bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, gilt der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag bei der zuständigen Behörde gestellt wird. Bei baugenehmigungsfreien Vorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind (das ist bei Baudenkmälern wegen der Genehmigungspflicht nach § 9 DSchG regelmäßig der Fall), ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem die Unterlagen bei der Behörde eingereicht werden. In allen anderen Fällen ist der tatsächliche Baubeginn ausschlaggebend.

Die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen bei Baudenkmälern hängt sowohl von denkmalrechtlichen als auch von steuerrechtlichen Voraussetzungen ab.

Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Anschaffungs-/oder Herstellungskosten

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören ebenfalls zu den Aufwendungen für das Gebäude, die nur verteilt auf einen bestimmten Zeitraum steuerlich berücksichtigt werden (vgl. Abschnitt B. I.). Nachträgliche Anschaffungskosten liegen vor, wenn das Gebäude nach der Anschaffung in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird. Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn der Zustand des Gebäudes nach dem Erwerb wesentlich verbessert wird oder das Gebäude erweitert wird. Dies wird bei Baudenkmälern häufig der Fall sein. Bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die normalerweise nur im Rahmen der Gebäude-AfA mit dem für das Gebäude maßgebenden Vom-Hundert-Satz abgesetzt werden können, bietet die Steuervergünstigung des § 7 i EStG bei Baudenkmälern die Möglichkeit einer erhöhten Absetzung (vgl. Abschnitt B. III.).

Erhaltungsaufwendungen, die der Einkunftserzielung dienen, können im Gegensatz zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in voller Höhe im Jahr ihrer Verausgabung abgezogen werden. Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören insbesondere Kosten für die laufende Instandsetzung des Baudenkmals.

Aber auch Erneuerungen von in dem Gebäude bereits enthaltenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen führen grundsätzlich zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, durch die Erneuerungen wird das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert (Herstellungskosten) oder aber es wird durch die Erneuerungen erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt (Anschaffungskosten).

Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel

Ausbesserungsarbeiten, Erneuerung des Außenputzes und der Außenverkleidung, Reparatur des Daches, der sanitären Anlagen, der Heizung, der Fenster, Austausch von defekten Teilen und sonstige Renovierungsarbeiten. Neben der Möglichkeit, die Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Verausgabung steuermindernd geltend zu machen können sie unter bestimmten Voraussetzungen auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (vgl. Abschnitt B. IV.).

Sind im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sowohl Arbeiten zur Schaffung eines betriebsbereiten Zustandes, zur Erweiterung des Gebäudes oder Maßnahmen, die über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen (wesentliche Verbesserung), als auch Erhaltungsarbeiten durchgeführt worden, sind die hierauf jeweils entfallenden Aufwendungen grundsätzlich - gegebenenfalls im Wege der Schätzung in Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, die mit den jeweiligen Aufwendungsarten im Zusammenhang stehen. Aufwendungen für ein Bündel von Einzelmaßnahmen, die für sich genommen teils Anschaffungskosten oder Herstellungskosten, teils Erhaltungsaufwendungen darstellen, sind jedoch dann insgesamt als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu beurteilen, wenn die Arbeiten im sachlichen Zusammenhang stehen.

Die Frage, inwieweit sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder nur über einen längeren Zeitraum absetzbare Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen, haben die Finanzämter zu entscheiden. Auf Antrag geht das Finanzamt jedoch von Erhaltungsaufwendungen aus, wenn der Aufwand für die Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) beträgt.

Besonderheiten gelten für Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Aufwendungen auch dann als nachträgliche Herstellungskosten zu behandeln, wenn es sich nach den zuvor genannten Kriterien an sich um Erhaltungsaufwendungen handeln würde. Voraussetzung hierfür ist es u. a., dass die Aufwendungen (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes 15% des Kaufpreises des Gebäudes (ohne Grundstückswert) übersteigen (so genannte 15%-Grenze). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Die gesetzliche 15%-Grenze gilt für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist. Alle Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren vorgenommen werden, gelten hierfür als eine Maßnahme.

Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken und Archive bleiben unter gewissen Voraussetzungen ganz oder teilweise steuerfrei (§ 13 ErbStG). So werden Bodendenkmäler, Baudenkmäler oder bewegliche Denkmäler nur mit 40 % ihres nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes auf den Zeitpunkt der Steuerentstehung ermittelten Denkmalschutz-Grundbesitzwertes angesetzt, wenn ihre Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, die darauf aufzuwendenden jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen und die Denkmäler der Forschung oder der Volksbildung zugänglich sind. Sind darüber hinaus die Denkmäler seit mindestens zwanzig Jahren im Besitz der Familie oder in das Verzeichnis national wertvollen Kulturgutes oder national wertvoller Archive eingetragen, so bleiben sie in vollem Umfang von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit. Schulden, die im Zusammenhang mit den steuerbefreiten Denkmälern stehen, sind nicht abzugsfähig. Das gilt bei einer Teilbefreiung für die anteiligen Schulden. Auf die Steuerbefreiung kann aber verzichtet und so ein Schuldenabzug ermöglicht werden. Bei erklärtem Verzicht auf die Steuerbefreiung kann auch eine Überlast als Nachlassverbindlichkeit abgezogen werden. Dies gilt insbesondere bei Schlössern, Burgen und Herrenhäusern, bei denen im Allgemeinen die zu erhaltende Bausubstanz in einem groben Missverhältnis zu dem durch sie vermittelten Nutzen steht. Bei der schenkweisen Übertragung solcher Grundstücke ist die Übernahme dieser Überlast wie eine Leistungsauflage zu behandeln. Die Überlast aus der Denkmalpflege bei einem Betriebsgrundstück gehört nicht zum Betriebsvermögen und ist auch nicht als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig. Die Steuerbefreiungen entfallen für die Vergangenheit, wenn die Denkmäler innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung oder nach dem Erbfall veräußert werden oder die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung innerhalb dieses Zeitraumes wegfallen.

Bei Gebäuden und Gebäudeteilen, die als Baudenkmal unter Schutz gestellt sind, können für nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anstelle der üblichen linearen Abschreibung erhöhte Absetzungen in Anspruch genommen werden. Rechtsgrundlage hierfür ist der § 7 i EStG. Hinsichtlich der Beträge, die im Rahmen der erhöhten Absetzungen jährlich in Anspruch genommen werden können, muss wie folgt unterschieden werden:

Für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist, wurde der jährliche Absetzungsbetrag gemindert und die Abschreibungsdauer verlängert. Es können dann abgezogen werden: im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme und den folgenden sieben Jahren jeweils 9% der Kosten und in den folgenden vier Jahren 7%.

Für Baumaßnahmen, mit denen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, können vom Jahr der Fertigstellung an zehn Jahre lang 10 % der begünstigten Kosten steuermindernd abgesetzt werden. Als Beginn bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, gilt der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag bei der zuständigen Behörde gestellt wird. Bei baugenehmigungsfreien Vorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind (das ist bei Baudenkmälern wegen der Genehmigungspflicht nach § 9 DSchG regelmäßig der Fall), ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem die Unterlagen bei der Behörde eingereicht werden. In allen anderen Fällen ist der tatsächliche Baubeginn ausschlaggebend.

Die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen bei Baudenkmälern hängt sowohl von denkmalrechtlichen als auch von steuerrechtlichen Voraussetzungen ab.

Für den Erwerb einer eigengenutzten Wohnung, die sich in einem Baudenkmal befindet, kann unter den allgemeinen Voraussetzungen des Eigenheimzulagengesetzes (Objektbeschränkung, Einkunftsgrenze) eine Eigenheimzulage gewährt werden, wenn der notarielle Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2006 rechtswirksam abgeschlossen wurde. Nach diesem Stichtag erworbene Wohnungen können nicht mehr durch Eigenheimzulage gefördert werden. Die Zulage wird dem Eigentümer auf einmaligen Antrag nach Bezug der Wohnung acht Jahre lang gewährt (Förderzeitraum) und beträgt 1% der Anschaffungskosten (einschließlich Grund und Boden), höchstens jedoch 1.250 Euro pro Jahr (Fördergrundbetrag). Höchstbemessungsgrundlage ist mithin ein Betrag von 125.000 Euro.

Sind Kinder vorhanden, für die der Eigentümer Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhält, erhöht sich der Fördergrundbetrag um 800 Euro pro Kind und Jahr (Kinderzulage). Einer Bescheinigung der Denkmalbehörde bedarf es nicht.

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von zwei Jahren nach Anschaffung der Wohnung durchgeführt werden oder im Förderzeitraum entstandene nachträgliche Herstellungskosten können bis zum Erreichen dieser Höchstgrenze in die Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage einbezogen werden, es sei denn, der Eigentümer beansprucht hierfür die Abzugsbeträge nach § 10 f Abs. 1 oder 2 EStG. Angesichts einer Höchstbemessungsgrundlage von 125.000 Euro, die im Regelfall schon durch den Kaufpreis ausgeschöpft werden dürfte, wird für nachträgliche Herstellungskosten oder Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die denkmalpflegerisch notwendig sind, die Inanspruchnahme der Abzugsbeträge nach § 10 f Abs. 1 oder Abs. 2 EStG vorrangig in Betracht kommen.

Eine Immobilie unter Denkmalschutz ist meist nicht nur ein sanierungswürdiges Kleinod. Sie kann auch erhebliche Steuervorteile für ihren Eigentümer bringen.

Der Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie sowie die Sanierung des Objekts können steuerlich nach § 7h EstG (Einkommensteuergesetz) geltend gemacht werden. § 7h EstG regelt die die Steuererstattung für Kapital-Anleger. Die Steuerersparnis nach § 7h EstG gilt für komplette Objekte wie für denkmalgeschützte Teile einer Immobilie etwa eine Eigentumswohnung. Damit belohnt der Staat privates Engagement gegenüber Baudenkmälern.

Nach § 7h EstG kann der Investor Modernisierungs- und Instandsetzungskosten seines Baudenkmals in den ersten sieben Jahren zu je 9 Prozent der Investition steuerlich geltend machen sowie in den folgenden vier Jahren zu je 7 Prozent. Voraussetzung für die Anwendung von § 7h EstG ist die Anerkennung des Objekts als Baudenkmal sowie eine Bescheinigung der örtlichen Kommune über die Genehmigung der geplanten Sanierungsmaßnahmen VOR Beginn der Arbeiten.

Die Steuervergünstigungen nach § 7h EstG können jedoch nur dann vom Anleger in Anspruch genommen werden, wenn die notwendigen Sanierungskosten nicht durch sonstige öffentliche Zuschüsse aus den so genannten Sanierungs- und Entwicklungsförderungsmitteln abgedeckt werden. Ein Baudenkmal bietet aber nicht nur steuerliche Vorteile nach § 7h EstG. Baudenkmäler sind seltene Kleinode, die nur 5 Prozent aller deutschen Immobilien ausmachen. Der Wert einer Immobilie unter Denkmalschutz steigt deshalb meist im Laufe der Jahre an.

Eine Immobilie unter Denkmalschutz ist meist nicht nur ein sanierungswürdiges Kleinod. Sie kann auch erhebliche Steuervorteile für ihren Eigentümer bringen.

Das Einkommensteuergesetz (EstG) lässt verschieden Abschreibungsarten für denkmalgeschützte Immobilien zu. Beim Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie sowie der Sanierung des Objekts kommt steuerlich § 7h i EstG in Betracht. § 7h i EstG definiert die Möglichkeit der erhöhten Absetzung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen und findet auch Anwendung bei der Investition und der Sanierung von Denkmalschutz-Immobilien.

§ 7h EstG setzt voraus, dass es sich um eine Investition in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich handelt. Der Bauträger schließt dann einen Sanierungsvertrag mit der Stadt ab. Der Vorteil dieses Vorgehen für den Kunden ist, dass die Höhe der anerkannten Sanierungskosten schon am Anfang der Sanierung feststeht – so dass die Abwicklung einfach ist und die Auflagen nach § 7h EstG weniger streng sind.

§ 7i EstG unterscheidet zwischen zwei Gruppen von Gebäuden, nämlich Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nach dem jeweiligen Landesrecht ein Baudenkmal sind und Gebäuden oder Gebäudeteilen, denen war der Rang oder das Alter eines Baudenkmals fehlt, die jedoch zu Gesamtanlagen gehören, die als Ensemble geschützt sind. Die Gestaltung eines Innenhofs oder die Neuerrichtung einer Tiefgarage wären nicht steuerbegünstigt. Nach § 7i EstG sind die Auflagen für die Sanierung eines Einzeldenkmals – und um Einzeldenkmäler geht es bei diesem Paragraphen – sehr hoch. Zu Beginn der Sanierung erstellt das Denkmalamt eine vorläufige Bescheinigung über die Höhe des Sanierungskostenanteils und damit über die Höhe der steuerlich relevanten Abschreibung. Erst nach der Sanierung erhält der Eigentümer eine finale Bescheinigung. Hier kann es zu einer Abweichung zwischen vorläufiger und endgültiger Höhe der Sanierungskosten von 3-5 Prozent kommen. Dennoch lohnt sich die Sanierung.

§ 7h i EstG kann dem Eigentümer eines Baudenkmals erhebliche Steuervorteile bringen. Bei Gebäuden im Sinne des Denkmalschutzes kommt die lineare AfA (Abschreibung für Abnutzung) nach § 7h i EstG in Betracht. Bei § 7h i EstG kann der Kunde die VOR der Sanierung vorhandene Altbausubstanz mit 2 Prozent der Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurde, bzw. jährlich 2,5 Prozent über 40 Jahre für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden. Das gilt allerdings nach § 7h i EstG nur für Anleger und nicht für Selbstnutzer. Dazu kommt die Abschreibung für die Sanierungskosten: Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Eigennutzern ermöglicht eine Investition in den Denkmalschutz, die Sanierungskosten über 10 Jahre mit Steuervorteilen zu je 9 Prozent steuerlich geltend zu machen.

Erstes Jahr der Fertigstellung bei Baudenkmälern auch das erste Jahr für Sonder-AfA in voller Höhe.

Wer eine Immobilie, insbesondere eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, sollte unbedingt auf die vertragliche Fertigstellungsgarantie achten. Sie ist eine der wichtigsten Größen beim Kauf einer Immobilie: Mit der Fertigstellungsgarantie legt der Bauträger den spätesten Zeitpunkt fest, zu dem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sein müssen und die Denkmalschutz-Immobilie vollständig saniert dem Eigentümer übergeben werden kann.

Wichtig ist die Fertigstellungsgarantie insbesondere für das Geltendmachen der steuerlichen Abschreibung: Das Jahr der Fertigstellung des Baudenkmals ist zugleich das erste Jahr, in dem der Eigentümer seine Sanierungskosten erstmals in der vollen Höhe beim Finanzamt geltend machen kann. Die Fertigstellungsgarantie ermöglicht es, die Steuerersparnis bei der Kalkulation einer eventuellen Finanzierung mit zu berücksichtigen.

Die Fertigstellungsgarantie umfasst nicht Restarbeiten etwa an der Fassade oder im Treppenhaus. Seriöse Bauträger bieten ihrem Kunden an, die Kaltmiete zu zahlen, sollte das Datum der Fertigstellungsgarantie nicht eingehalten werden können. Doch auch ohne die Fertigstellungsgarantie sind Immobilien unter Denkmalschutz eine attraktive Kapitalanlage: Anleger können mittels Abschreibung die Sanierungskosten für denkmalgeschützte Häuser über 12 Jahre steuerlich geltend machen, einem Eigennutzer räumt die Steuerbehörde diese Möglichkeit für 10 Jahre ein. Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, umfasst die Abschreibung der Sanierungskosten eigengenutzter Denkmal-Immobilien binnen zehn Jahren 90 Prozent. Wertsteigerungen, die bei Baudenkmälern oft überdurchschnittlich im Vergleich zum Gesamt-Immobilienmarkt sind, verleihen Baudenkmälern zusätzliche Attraktivität.

Zusätzliche Sicherheit bei attraktiven Immobilien-Investments wie etwa bei denkmalgeschützten Immobilien

Zusätzliche Sicherheit bei attraktiven Immobilien-Investments wie etwa bei denkmalgeschützten Immobilien

Ist die Festpreisgarantie vertraglich zugesichert, dann geht ein eventueller höherer als der ursprünglich vereinbarte Endpreis der Immobilie – etwa des erworbenen Baudenkmals – zu Lasten des Bauträgers. Die Festpreisgarantie bezieht sich auf den Kaufpreis für die schlüsselfertige Erstellung bzw. Sanierung des Objekts gemäß der Baubeschreibung. Die Festpreisgarantie ermöglicht u.a. auch eine genaue Kalkulation des Finanzierungsbedarfs einer Immobilie.

Doch auch ohne die Festpreisgarantie sind Immobilien unter Denkmalschutz eine atraktive Kapitalanlage: Anleger können mittels Abschreibung die Sanierungskosten für denkmalgeschützte Häuser über 12 Jahre steuerlich geltend machen, einem Eigennutzer räumt die Steuerbehörde diese Möglichkeit für 10 Jahre ein. Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, umfasst die Abschreibung der Sanierungskosten eigengenutzter Denkmal-Immobilien binnen zehn Jahren 90 Prozent. Die Festpreisgarantie umfasst dabei auch die zu leistenden Sanierungskosten.

Festzinsdarlehen sehen die Festschreibung der Zinsen über einen bestimmten Zeitraum vor. Während es früher üblich war, den Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens festzuschreiben, erfolgt eine solche Festschreibung heute i. d. R. nur für 5 oder 10 Jahre, wobei längerfristige Zinsbindungen wie z. B. 15 oder 20 Jahre bei einigen Kreditinstituten ebenfalls angeboten werden. Nach Ablauf dieser Zeit muss mit der Bank oder Sparkasse neu über den Zinssatz verhandelt werden. Man nennt dies daher auch Abschnittsfinanzierung. Bei zinsvariablen Darlehen werden die Zinssätze laufend an die Zinsentwicklung des Geldmarktes angepasst, d. h. hier besteht für den Darlehensnehmer ein permanentes Zinsänderungsrisiko. Zinsvariable Darlehen werden daher meist nur in Zeiten hoher Zinsen bzw. sich abzeichnender Zinssenkungen vereinbart, um dann bei sinkenden Zinsen auf ein Festzinsdarlehen umsteigen zu können.

Die Finanzierung von Baudenkmälern unterscheidet sich von der Finanzierung herkömmlicher Immobilien.

Die Finanzierung von Baudenkmälern funktioniert anders als die Finanzierung herkömmlicher Immobilien. Zunächst muss vor Beginn der geplanten Sanierung des Objekts das Denkmalamt kontaktiert werden, die Immobilie als Baudenkmal bestätigt sein und die Sanierungspläne mit dem Amt für Denkmalschutz abgestimmt sein. Denn nur genehmigte Sanierungen werden vom Staat steuerlich begünstigt, was die Finanzierung eines denkmalgeschützten Objekts recht günstig machen kann.

Bei der Finanzierung des Kaufs einer Denkmal-Immobilie lässt sich der Steuervorteil gleich berücksichtigen. Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Eigennutzern ermöglicht eine Investition in den Denkmalschutz, die Sanierungskosten über 10 Jahre mit Steuervorteilen zu je 9 Prozent steuerlich geltend zu machen. Darüber hinaus sind für die Käufer die Zinsen für die Finanzierung des Objekts über Kredit steuerlich absetzbar, sofern sie nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt sind.

Bei der Finanzierung einer Denkmalschutz-Immobilie sollte der Käufer auch die Nebenkosten berücksichtigen. Das sind die Notar- und Gerichtskosten, die Makler-Courtage, die Werbungskosten oder die Grunderwerbssteuer. In Summe machen diese Kosten rund 10 Prozent am Kaufpreis aus und müssen bei der Finanzierung mitkalkuliert werden.

In Deutschland gibt es zahlreiche Angebote von staatlicher Seite, die den Erwerb, die Erstellung und die Modernisierung von Wohneigentum fördern. Förderdarlehen haben folgende allgemeine Merkmale:

• Verbilligter Zinssatz (unter Kapitalmarktniveau) bis zu zinslosen Darlehen
• Tilgung über Zeitraum 35 - 100 Jahre (i. d. R. 0,5 Prozent oder 1 Prozent p. a.)
• Möglichkeit einer tilgungsfreien Zeit je nach Förderprogramm
• Grundbuchliche Besicherung: Die Eintragung von Sicherheiten zugunsten des Förderdarlehensgebers erfolgt zumeist nachrangig hinter dem Kapitalmarktdarlehen für die geförderte Maßnahme (Investitionen). Die Eintragung kann sowohl als Grundschuld wie auch als Hypothek erfolgen.
• Keine Übernahme von Baulasten ohne Zustimmung des Förderdarlehensgebers.

Für das Immobilienunternehmen kann durch das günstige Fremdkapital u. U. unrentable Investitionen mit Kalkulationsbasis des Kapitalmarktniveaus rentabel gestaltet werden. Damit werden Möglichkeiten der Portfolioverbesserung erschlossen. Aus der Sicht des Staates liegen die Interessen beim Einsatz von Förderdarlehen zum einen im sozialen Wohnungsbau zur Versorgung sozial schwacher Schichten mit Wohnraum und zur Entwicklung bestimmter Wohngebiete mit sozial schwacher Struktur.

Auf Grund des niedrigen Zinsniveaus wurde im Jahr 1996 von der Dr. Klein & Co. AG für die Finanzierung von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen das Produkt Forward-Darlehen entwickelt. Hierbei handelt es sich um einen Kredit, der bereits vor Ablauf der regulären Zinsfestschreibung eines Darlehens aufgenommen wird, um dieses dann abzulösen. Die Laufzeit des Forward-Darlehens ist ebenso frei wählbar wie der Tilgungssatz und mit dem jeweiligen Kreditinstitut abzusprechen. Der Zinssatz des Forward-Darlehens berechnet sich aus den Einständen der DGZF oder den Pfandbriefeinständen zzgl. der sonst anfallenden Bereitstellungszinsen für die Vorhaltung eines Darlehens. Forward-Darlehen eignen sich somit vor allem vor vorzeitigen Prolongationen demnächst auslaufender Kredite in Niedrigzinsphasen, in denen Zinssteigerungen erwartet werden oder bereits begonnen haben. Forward-Darlehen bereits lange vor dem Zinsbindungsende des alten Darlehens bzw. neu abzuschließen ist auf Grund der am Markt üblichen Laufzeitbegrenzungen (Forward-Periode plus Zinsbindung) selten wirtschaftlich, da der Margenaufschlag für die Forward-Periode dann i. d. R. zu hoch ist. Bei zinsvariablen Darlehen werden die Zinssätze laufend an die Zinsentwicklung des Geldmarktes angepasst, d. h. hier besteht für den Darlehensnehmer ein permanentes Zinsänderungsrisiko. Zinsvariable Darlehen werden daher meist nur in Zeiten hoher Zinsen bzw. sich abzeichnender Zinssenkungen vereinbart, um dann bei sinkenden Zinsen auf ein Festzinsdarlehen umsteigen zu können.

Das betreffende Gebäude oder der Gebäudeteil muss ein geschütztes Baudenkmal im Sinne des DSchG sein. Dies ist dann gegeben, wenn das Gebäude oder der Gebäudeteil nach § 3 DSchG in die Denkmalliste eingetragen ist oder gemäß § 4 DSchG als vorläufig eingetragen gilt. Aufgrund der Zielsetzung des DSchG und des mit der Steuervergünstigung verfolgten Zweckes ist es unerlässlich, dass die Denkmaleigenschaft bereits vor Beginn der Baumaßnahmen bestandskräftig festgestellt worden ist. Dies bietet dem Bauherrn die Gewähr für eine frühzeitige Beratung und der Denkmalbehörde die Gelegenheit, das beabsichtigte Baugeschehen sowohl in der notwendigen Abstimmung als auch im denkmalrechtlichen Erlaubnisverfahren im Sinne der Denkmalpflege zu beeinflussen.

Die erhöhten Absetzungen kommen auch bei Gebäuden in Betracht, die zwar selbst kein Baudenkmal sind, aber innerhalb eines Denkmalbereichs liegen. Denkmalbereiche werden gemäß §§ 5, 6 Abs. 4 DSchG mit einer besonderen gemeindlichen Satzung oder in einem Bebauungsplan festgesetzt. Ob ein Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs liegt, ist bei der Unteren Denkmalbehörde zu erfahren. Begünstigt sind in diesem Fall nur die Herstellungskosten der Teile des Gebäudes, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind. Das sind regelmäßig nur die Kosten, die im Zusammenhang mit der Außenhaut des Gebäudes anfallen. Einzelheiten sollten auch hier rechtzeitig mit der Unteren Denkmalbehörde geklärt werden.

Wird während des Begünstigungszeitraums die Eintragung des Denkmals gelöscht oder verliert die vorläufige Unterschutzstellung ihre Wirksamkeit oder wird die Satzung über den Denkmalbereich aufgehoben, so hat die Untere Denkmalbehörde das zuständige Finanzamt hierüber zu unterrichten. Fällt die Eigenschaft als Baudenkmal oder Denkmalbereich innerhalb des zehnjährigen Abschreibungszeitraums weg, so können die erhöhten Absetzungen ab dem nächsten Jahr nicht weiter in Anspruch genommen werden. Nach § 9 Abs. 1 DSchG werden auch bauliche Anlagen in der engeren Umgebung eines Baudenkmals vom Denkmalschutz erfasst. Die Herstellungskosten an diesen baulichen Anlagen können jedoch nicht erhöht abgeschrieben werden, es sei denn, die baulichen Anlagen liegen auch in einem Denkmalbereich.

Gebäudegruppe oder Gesamtanlage im Sinne der §§ 7 i Abs. 1 Satz 4, 11 b Abs. 1 Satz 2 EStG ist in Nordrhein-Westfalen der Denkmalbereich. Aufwendungen für bestehende Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs, die allein kein Baudenkmal sind, können nur bescheinigt werden, wenn bauliche Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind.

Ist nur der öffentliche Straßenraum als Erscheinungsbild geschützt, können Aufwendungen für Baumaßnahmen an der Rückseite oder innerhalb der Gebäude, zum Beispiel der Einbau eines Bades, nicht bescheinigt werden, auch dann nicht, wenn sie einer sinnvollen Nutzung dienen. Ebenfalls nicht bescheinigungsfähig sind Aufwendungen für Neubauten innerhalb des Denkmalbereichs. Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem das Erscheinungsbild des Denkmalbereichs störenden Gebäude sind dann bescheinigungsfähig, wenn dieses Gebäude denkmalrechtlichen Auflagen unterliegt und solche Auflagen durch die Baumaßnahmen erfüllt werden.

• jedes Grundstück haftet nur für einen Teil der Forderung
• jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung

Der Gläubiger der Gesamthypothek kann nach seinem freien Belieben alle Grundstücke zugleich oder nur einzelne Grundstücke wegen seiner Forderung in Anspruch nehmen.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte, kraft deren dem Berechtigten eine Befugnis zur Nutzung des belasteten Grundstücks zusteht.

• 1. Grunddienstbarkeit und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten haben den gleichen Inhalt: § 1018 BGB
• Benutzung des Grundstücks des Eigentümers in einzelnen Beziehungen durch den Berechtigten der Dienstbarkeit.
• Einschränkungen des Eigentümers bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück nicht vornehmen zu dürfen.
• Nichtausübung von Rechten des Eigentümers des belasteten Grundstücks
• 2. Unterschied zwischen einer Grunddienstbarkeit und einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit liegt in der Person des Berechtigten.
• 3a. Berechtigter aus einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes (wesentlicher Bestand des Eigentumsrechtes).
• 3b. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird dagegen für eine bestimmte Person bestellt, unabhängig davon, ob sie Grundstückseigentümerin ist oder nicht (höchst persönlich).
• 4. Voraussetzung ist immer, dass die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks Vorteile bringt (§ 1019 BGB). Die Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung muss erfolgen auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks. Sie kann aber auch zusätzlich erfolgen auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks. (Herrschvermerk)

Die Grunderwerbsteuer beläuft sich aktuell auf

... der Kaufsumme.

Der Notar wird das Finanzamt über den Kauf informieren. Innerhalb von 2 - 4 Wochen ist mit der Zahlung zu rechnen.

Immobilien unter Denkmalschutz auch aus der Gründerzeit ermöglichen überdurchschnittliche Steuerersparnis bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten

Gründerzeithäuser sind Immobilien aus der Zeit von 1870 bis 1918 und gehören dem Bausstil des Historismus an. Es sind vier- bis fünfgeschossige Wohnhäuser mit so besonderen Merkmalen wie verzierten Fensterbänken und –rahmen, Putzfassaden mit Balkonen oder Erkern und Satteldächern mit Winkeln unter 45 Grad. Gründerzeithäuser zeichnen sich außerdem durch hohe Decken, Stuckverzierungen und verzierte Fassaden aus.

Gründerzeithäuser sind heute nicht nur Schmuckstücke von Metropolen wie Leipzig, sie eignen sich auch, um überdurchschnittlich Steuern zu sparen. Die Voraussetzung ist, dass das Objekt unter Denkmalschutz steht. Dazu muss es in die behördliche Denkmalliste aufgenommen sein oder in einem anerkannten Sanierungsgebiet liegen. Ist das der Fall, gewährt der Staat Eigentümern von Baudenkmälern einen erheblichen Steuervorteil, wenn sie ein Objekt unter Denkmalschutz – wie etwa Gründerzeithäuser - erwerben, sanieren und damit für die Nachwelt erhalten.

Der Steuervorteil im Denkmalschutz auch für Gründerzeithäusere liegt in der so genannten Denkmal-AfA begründet. AfA heißt Absetzung für Abnutzung. Mit der Denkmal-Abschreibung beteiligt sich der deutsche Staat am Erwerb sowie an den Modernisierungs- und Sanierungskosten für Gründerzeithäuser und andere Baudenkmäler. Kapitalanleger, die ihre Gründerzeithäuser oder andere Denkmal-Immobilien vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Eigennutzern wird es ermöglicht, die Sanierungskosten über 10 Jahre zu je 9 Prozent als Steuervorteil zu nutzen. Ein Steuervorteil ist nur ein Argument für den Erwerb einer Immobilie unter Denkmalschutz. Denkmal-Immobilien wie Gründerzeithäuser erfahren meist höhere Wertsteigerungen als Neubau- oder Bestandsimmobilien und erzielen vergleichsweise deutlich höhere Mietrenditen. Ihr Verkauf ist nach zehn Jahren steuerfrei.

Diese Abteilung dient der Aufnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

Doch das ist nicht der einzige Vorteil eines Objekts unter Denkmalschutz. Eigentümer profitieren vor allem von erheblichen Steuervorteilen, wenn das Objekt nach den Vorgaben des Denkmalschutzes saniert wird.

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf jede Art von Grundbesitz. Bundesweit existieren einheitliche Grundsätze zur Berechnung der Grundsteuer, doch jede Gemeinde kann die Grundsteuer in unterschiedlicher Höhe erheben. Doch der Fiskus räumt dem Besitzer gerade von Baudenkmälern Möglichkeiten ein, einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Wenn die Kosten zur Erhaltung eines Kulturdenkmals die erzielbaren Erträge übersteigen, muss die Gemeinde die Grundsteuer auf Antrag des Eigentümers der Denkmal-Immobilie erlassen. Auf diesen Steuererlass besteht gemäß Grundsteuergesetz ein Rechtsanspruch. Eine weitere Voraussetzung für das Erlassen der Grundsteuer für denkmalgeschützte Immobilien können verminderte Erträge sein.

Grundsätzlich werden Denkmalimmobilien anders bewertet als herkömmliche Objekte. Die besonderen wertmindernden Auswirkungen des Denkmalschutzes als Konsequent der Erhaltungspflicht und des Veränderungsverbots an der bestehenden Bausubstanz werden pauschal durch einen Abschlag am Grundstückswert berücksichtigt. Das hat eine Senkung der Grundsteuer zur Folge. Sie ist davon abhängig, ob das komplette Objekt unter Denkmalschutz steht oder nur ein Teil. Ein komplett denkmalgeschütztes Objekt kann in der Regel einen Abschlag von in der Regel 5 Prozent der Grundsteuer bringen. Die Anträge auf Erlass bzw. Senkung der Grundsteuer müssen fristgerecht gestellt werden.

Der Vorteil von Baudenkmälern liegt aber weniger in der Senkung oder dem Erlass der Grundsteuer sondern an Einkommensteuer-Ersparnissen: Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Vorteile des EstG für Eigennutzer sind, die Sanierungskosten über 10 Jahre mit Steuervorteilen zu je 9 Prozent steuerlich geltend zu machen.

In Bezug auf die Haftung des Bauträgers sollte ebenfalls darauf geachtet werden, dass eine Haftung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) notariell verankert ist. Diese beinhaltet einen Zeitraum von 5 Jahren, in der Bauträger für die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen haftet.

Die Hypothek ist eine Grundstücksbelastung in der Weise, daß an den Berechtigten (Hypothekengläubiger) eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer dem Hypothekengläubiger zustehenden Forderung, aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1113 BGB). Die Geldforderung muß fest bestimmt sein. Die Forderung kann zukünftig sein oder von einer Bedingung abhängen (§ 1113 II BGB). Das belastete Grundstück haftet dinglich, d.h. der Eigentümer des Grundstücks muß die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück dulden, und zwar durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstückes (§ 1147 BGB). Das Grundstück haftet für die eingetragene Hauptforderung nebst den vereinbarten Zinsen. Die Hypothek kann bestellt werden als eine Sicherungshypothek oder als eine sogen. Verkehrshypothek.

Unter den verschiedenen Kreditarten stellt das so genannte Kapitalmarktdarlehen oder richtigerweise der Hypothekarkredit einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensfinanzierung von Wohnungsunternehmen dar. Als Finanzierungsobjekt für einen Hypothekarkredit eignen sich alle Arten von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Der Hypothekarkredit gilt vom Grundsatz als Objektkredit, d. h. die persönliche Bonität des Kreditnehmers rückt hinter die dingliche Sicherstellung. Der während der Finanzierungsdauer zu leistende Kapitaldienst soll dabei aus den bei ordnungemäßer Bewirtschaftung der Immobilie anfallende Erträgen (Ertragswert) gedeckt werden können bzw. soll eine Kreditrückführung durch den Verkauf der Immobilie (Sachwert) möglich sein. Die Sicherheitenstellung des Hypothekarkredites erfolgt durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes zu Lasten des Pfandobjektes Immobilie im Grundbuch. Die wirtschaftliche Bedeutung von Hypotheken und Grundschulden liegt in der Sicherung des Kredites durch ein Grundstück. So wird die dingliche Sicherheit Hypothek definiert als die Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Akzessorität). Die wegen ihrer hohen Flexibilität bei der Besicherung von Hypothekarkrediten bevorzugte Grundschuld unterscheidet sich von der im Kern wesensgleichen Hypothek u. a. dadurch, dass diese nicht an das Bestehen einer schuldrechtlichen Forderung gebunden ist (Abstraktheit der Grundschuld). Die Besicherung kann erstrangig oder nachrangig erfolgen. Realkredite und Versicherungsdarlehen können nur bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent ausgelegt und besichert werden. Bauspardarlehen werden i. d. R. nachrangig bis 80 Prozent Beleihungswert besichert. Darlehen lassen sich zum einen hinsichtlich der Zinsgestaltung in Festzins- oder zinsvariable Darlehen und zum anderen hinsichtlich des Rückzahlungsmodus in Annuitäten-, Tilgungs- oder endfällige Darlehen unterteilt.

Die Instandhaltungsrücklage ist nicht steuerlich absetzbar. Sie bietet jedoch anderer Vorteile wie ein gewisses Maß an Sicherheit bei der Kostenkalkulation für eine Immobilie.

Die Instandhaltungsrücklage bedeutet das Zurücklegen eines Geldbetrages, um notwendige Folge-Investitionen an einem Gebäude, wie etwa Instandhaltungen und Instandsetzungen an gemeinschaftlichem Immobilien-Eigentum, zu finanzieren. Mit der Instandhaltungsrücklage sollen mögliche Schäden an der Immobilie schnellstmöglich behoben werden, egal ob es sich um vorhersehbare Schäden etwa durch Abnutzung oder Witterung oder plötzlich auftretende, unvorhersehbare Schäden handelt. Die Instandhaltungsrücklage zählt zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten, so wie zum Beispiel auch die Kosten für die Hausverwaltung. Deshalb kann sie nicht auf die Mieter der Immobilie umgelegt werden.

Da die Instandhaltungsrücklage ähnlich wie die Tilgungsraten zu den direkten Investitionskosten zählt, ist sie nicht steuerlich absetzbar. Doch das Besondere bei denkmalgeschützten Immobilien ist, dass der Eigentümer die Kosten für die Werterhaltung des Gebäudes gemäß den Richtlinien des Denkmalschutzes steuerlich geltend machen kann. Besitzer von Denkmalschutz-Immobilien haben dadurch erhebliche Steuervorteile, die sich unmittelbar auf die Instandhaltungsrücklage auswirken.

Wohnungseigentümer sind gesetzlich verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Die Höhe der Rücklage ist hingegen nicht gesetzlich geregelt. Sie bemisst sich in der Regel an den zu erwartenden Aufwendungen für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. Für Immobilien wie Baudenkmäler, die 32 Jahre und älter sind, werden höchstens 11,50 Euro pro Quadratmeter an Instandhaltungsrücklage fällig. Mit der Instandhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer eine gewisse Planungssicherheit und damit ein geringeres Risiko, bei notwendigen Maßnahmen finanziell überfordert zu sein.

Konjunkturindikatoren liefern als makroökonomische Kennziffern Informationen in Form verwertbarer Basisdaten für die aktuelle Lage und zukünftige Entwicklung der Wirtschaft. Für Prognosen werden diese Zahlen daher ebenso genutzt wie für Entscheidungen bei Investitionen. Neben der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung lassen sich anhand von Konjunkturindikatoren Rückschlüsse auf einzelne Segmente innerhalb der Wirtschaft ziehen. Die Bewertung von Anlagen wie Aktien oder Immobilien ist auf Basis dieser Daten optimierbar. Auch die Geldpolitik nationaler und supranationaler Notenbanken sowie die diversen Börsen reagieren sensibel auf die Veröffentlichung der Konjunkturindikatoren. Zu unterscheiden sind Konjunkturindikatoren nach dem Betrachtungszeitraum (Früh-, Gegenwarts- und Spätindikatoren) von solchen nach dem Inhalt (Mengen- und Preisindikatoren).

1. Frühindikatoren
2. Gegenwartsindikatoren
3. Spätindikatoren
4. Mengenindikatoren
5. Preisindikatoren
6. Ineinandergreifen der einzelnen Konjunkturindikatoren
7. Konjunkturindikatoren für Deutschland und Europa

Frühindikatoren

Frühindikatoren bieten sehr früh Prognosen für die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung auf Basis statistischer Erhebungen zum Beispiel durch das Statistische Bundesamt oder durch Befragungen etwa durch das Institut für Wirtschaftsförderung (IFO). Zudem umfasst das Spektrum der Frühindikatoren Bereiche wie Geldmengenwachstum, Konsumklimaindex und Gewinnerwartungen von Unternehmen. So ermittelt das Institut für Wirtschaftsförderung (IFO) durch Recherchen und Befragungen in Unternehmen vom Groß- und Einzelhandel über das verarbeitende Gewerbe bis zum Baugewerbe die Erwartungen für die Zukunft sowie die Beurteilung der Geschäftslage. Tiefstände ermittelt die IFO ebenso wie Belebungen der Konjunktur.

Gegenwartsindikatoren

Gegenwartsindikatoren beschreiben vor allem den Ist-Zustand der aktuellen Lage der Wirtschaft bzw. der Konjunktur. So kann der Anteil der Kurzarbeit ebenso von Bedeutung für Gegenwartsindikatoren sein wie die Höhe der Lagerbestände. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wird im Rahmen der Aktualisierung pro Monat errechnet. Neben dem BIP gehören auch Faktoren wie die aktuellen Zahlen von Sparquote, Lagerbeständen und Kurzarbeit zu den Gegenwartsindikatoren.

Spätindikatoren

Spätindikatoren zeigen im Nachhinein die zurückliegende Entwicklung der Wirtschaft an und werden daher auch als nachlaufende Indikatoren bezeichnet. Das BIP eines zurückliegenden Jahres zählt gleichermaßen dazu wie zum Beispiel die Entwicklung von Löhnen und Preisen, Beschäftigungsniveau sowie staatlichen Steuereinnahmen und Arbeitslosenquote. In der Vergangenheit liegende Insolvenzen von Unternehmen fließen ebenso in die Spätindikatoren für die Entwicklung von Wirtschaft und Konjunktur ein wie die Inflationsrate. Teilweise sind die Übergänge zwischen den einzelnen Gruppen fließend.

Mengenindikatoren

Bei den Mengenindikatoren gibt die Menge bzw. das Volumen eines Objekts innerhalb der Wirtschaft den Maßstab für die Bewertung ab. Zeitrahmen ist dabei immer der Berichtszeitraum. Das Volumen der industriellen Produktion innerhalb eines bestimmten Zeitraums wird dabei ebenso berechnet wie die mengenmäßige Entwicklung eingehender Aufträge oder die Arbeitslosenstatistik.

Preisindikatoren

Die Preise in den verschiedensten Segmenten der Wirtschaft, ihre Entwicklung und ihr Niveau liefern die Basisdaten für die Preisindikatoren. Lebensmittelpreise und Lebenshaltungskosten zählen gleichermaßen dazu wie die Entwicklung der Kurse auf dem Devisen-, Anleihe- und Aktienmarkt. Die Rohstoffpreise sind ebenso ein Teil der Konjunkturindikatoren wie die Preise auf dem Immobilienmarkt. Ebenfalls eine Rolle bei der Bemessung der Preisindikatoren spielt die Inflationsrate.

Ineinandergreifen der einzelnen Konjunkturindikatoren

Sämtliche Konjunkturindikatoren stehen miteinander in einer netzwerkartigen Verbindung. Eine zuverlässige Prognose lässt sich nur dann erzielen, wenn die einzelnen Kennziffern in Beziehung zu einander gesetzt und interpretiert werden. Daher sind neben der Statistik die Auswertung der Daten und die Ableitungen daraus für eine zuverlässige Einschätzung von Wirtschaft und Konjunktur von wesentlicher Bedeutung. So lassen zum Beispiel hohe Immobilienpreise im Rahmen der Preisindikatoren auf eine gestiegene Nachfrage und folglich mehr Kaufkraft schließen. Zur Untermauerung dieser Tendenz lässt sich der Konsumklimaindex aus dem Bereich der Frühindikatoren heranziehen. Bestätigt ein Abgleich der aktuellen Geschäftsdaten von Hypothekenbanken als Gegenwartsindikatoren diesen Trend, lässt sich zum Beispiel eine positive Prognose im Bereich von Immobilien als Kapitalanlage dreifach absichern.

Konjunkturindikatoren für Deutschland und Europa

Als Folge der ökonomischen Verflechtungen innerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) sind Aussagen über die Konjunktur in Deutschland seriös nicht ohne Einbindung der entsprechenden Kennziffern aus anderen europäischen Ländern zu machen. So ist zum Beispiel das BIP von Land zu Land sehr verschieden und auch das Gefälle zum Beispiel bei Inflationsrate und Arbeitslosenquote teilweise extrem hoch. Einen gewissen Unsicherheitsfaktor stellt zudem die teilweise unberechenbare und wechselhafte Leitzins-Politik der Zentralbanken dar. Daher gehört bei einer Analyse der Konjunkturindikatoren für wirtschaftliche Tendenzen in Deutschland der Blick über den Tellerrand unabdingbar mit dazu.

Die Kostenpunkte beim Kauf einer Immobilie sind eigentlich recht übersichtlich. Dennoch sollte man sich im voraus über die jeweiligen Punkte im klaren sein, denn 1,5% mag zwar nach wenig klingen, bezogen auf einen sechsstelligen Betrag kann dies aber so manche Planung durcheinander bringen.

Folgende Kosten kommen beim Kauf einer Immobilie auf jeden Fall auf Sie zu:

• Der Kaufpreis der Immobilie
• Die Finanzierungskosten
• Die Kaufnebenkosten

In der Regel sind die Kaufnebenkosten innerhalb von 2 - 8 Wochen zu begleichen. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie werden zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt.

Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie sind bei der Planung auf jeden Fall von vornherein als feste Größe mit einzubeziehen. Im Einzelfall können sich diese auf bis zu 10% der Kaufsumme summieren. In der Regel gibt es drei bedeutende Nebenkosten:

• 1. Die Notargebühr / Grundbucheintragungen
• 2. Die Grunderwerbssteuer
• 3. Die Maklergebühren (Courtage)

Kosten für Anlagen und Einrichtungen, die in Gebäuden mit gleicher Nutzungsart nicht üblich sind, können nur bescheinigt werden, wenn die Anlagen und Einrichtungen zu den denkmalbegründenden Merkmalen zählen.

Höhere Steuerspar-Möglichkeiten mit denkmalgeschützten Immobilien im Vergleich zu Alt- und Neubauten durch Abschreibung der Sanierungskosten auch für Lofts

Lofts sind die Stars unter den Wohn-Immobilien. Es sind ehemalige Industrie-Etagen oder Lagerräume, die zu Wohnungen umgebaut wurden. Seit ungefähr 60 Jahren erfreut sich diese Art von Immobilien größer Beliebtheit. Wer hochwertig wohnen und zugleich überdurchschnittlich Geld sparen möchte, kann als Kapitalanleger oder Eigennutzer Lofts als Baudenkmal erwerben. Der Erhalt von Baudenkmälern auch als Lofts wird staatlich gefördert mit der Abschreibung der Sanierungskosten.

Gesetzliche Grundlagen der Abschreibung der Sanierungskosten von Lofts sind die §§ 7h und 7i EStG sowie $10f (Einkommensteuergesetz): Kapitalanleger können mittels Abschreibung die Sanierungskosten ihrer Baudenkmäler wie etwa ihrer Lofts über 12 Jahre steuerlich geltend machen, einem Eigennutzer räumt die Steuerbehörde diese Möglichkeit für 10 Jahre ein. Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, umfasst die Abschreibung der Sanierungskosten eigengenutzter Denkmal-Immobilien wie Lofts binnen zehn Jahren 90 Prozent. Die Abschreibung der Sanierungskosten von Denkmalimmobilien ist eine der attraktivsten Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Die Steuerersparnis ist umso höher, je größer der Sanierungsanteil des erworbenen Baudenkmals ist.

Neben der Abschreibung der Sanierungskosten profitiert der Anleger auch von einem steuerfreien Verkauf des Objekts nach 10 Jahren. Gerade Lofts sind auf dem Immobilienmarkt sehr begehrt und sind dadurch überdurchschnittlich teuer. Wenn Lofts zugleich Baudenkmäler sind, sind besonders attraktive Preise und Wertsteigerungen möglich. Voraussetzung ist, dass die Loftwohnungen hochwertig saniert und gut gelegen sind.

Haben Sie Ihr Objekt über einen Makler gefunden, wird nach erfolgreicher Vertragsunterzeichnung die Maklercourtage fällig. Diese bezieht sich rein auf die Vermittlung der Immobilie. Eventuelle Zusatzleistungen werden in der Regel gesondert berechnet und vor Vertragsabschluss beglichen. Die Courtage liegt je nach Bundesland zwischen 3% max. 6% auf den Kaufpreis zzgl. der Mehrwertsteuer. In Bayern und Baden-Württemberg sind 3% vom Käufer und 3 % vom Verkäufer üblich. Alle Kosten die über 6% des Kaufpreises hinausgehen sind gesetzlich nicht zulässig. Wie bei jeder Ware oder Dienstleistung lohnt es sich auch hier im Vorfeld zu handeln. Eigentümer und Hausverwalter dürfen keine Maklerprovision verlangen.

Wenn Sie mit der Immobilie gewisse Einrichtungsgegenstände wie z.B. eine Einbauküche, Möbel oder Teppiche erwerben, sollten diese Gegenstände im Kaufvertrag mit einem extra ausgewiesenem Preis erscheinen. In diesem Fall muss dafür keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Das Finanzamt wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Haus- und Grundstücksanteil berechnen.

Überdurchschnittliche Steuerspar-Möglichkeiten für denkmalgeschützte Häuser – Bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten steuerlich absetzbar

Überdurchschnittliche Steuerspar-Möglichkeiten für denkmalgeschützte Häuser – Bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten steuerlich absetzbar

In einem Mietpool werden alle Netto-Mieteinnahmen der Mitglieder dieses Pools gesammelt und anschließend an die jeweiligen Eigentümer des Objekts ausgezahlt. Die Höhe des auszahlbaren Betrages richtet sich nach dem Anteil der Wohn- bzw. Nutzfläche des Eigentümers am gesamten Objekt. Mit dem Mietpool kann also das wirtschaftliche Risiko eines Mietausfalls gleichmäßig auf alle Eigentümer verteilt werden. Für die Auszahlung von Mitteln aus dem Mietpool spielt es keine Rolle, ob das Objekt gerade vermietet ist oder nicht.

Der Mietpool wird von einem Verwaltungsunternehmen bestritten. Oft besteht ein Mietpool bereits beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Der Mietpool ist eine Absicherung vor Mietausfällen. Immobilien wie Baudenkmäler ermöglichen darüber hinaus überdurchschnittliche Renditen durch die Denkmal-AfA: Kapitalanleger können mittels Abschreibung die Sanierungskosten für denkmalgeschützte Häuser über 12 Jahre steuerlich geltend machen, einem Eigennutzer räumt die Steuerbehörde diese Möglichkeit für 10 Jahre ein. Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, umfasst die Abschreibung der Sanierungskosten eigengenutzter Denkmal-Immobilien binnen zehn Jahren 90 Prozent.

Die Bescheinigung ist auf einem Formular zu beantragen, das dem Mustervordruck (vgl. Anlage 1, Seite 32) entspricht. Die Rechnungen sind nach Gewerken geordnet, entsprechend Nummer 2 des Vordrucks aufzulisten und dem Antrag beizufügen.

Die Nebenkosten bei einer Immobilie werden aufgeteilt in umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Müllabfuhr etc., diese zahlt der Mieter inkl. der Kaltmiete an die Hausverwaltung.

Nicht umlagefähige Nebenkosten, also Kosten die der Eigentümer zu tragen hat, sind die Kosten für die Haus- und Mietverwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Die Kosten für Haus- und Mietverwaltung sind steuerlich absetzbar, die Instandhaltungsrücklage nicht, da diese wie die Tilgung nicht zur direkten Kostenseite zählt.

Nießbrauch ist das höchstpersönliche dingliche Recht, die gesamten Nutzungen (Ertrag) eines Grundstückes zu ziehen. Die Bestellung des Nießbrauchs erfolgt an beweglichen Sachen durch Einigung und Übergabe (§ 1032 BGB).

Der Notar ist zwingend für die urkundliche Beglaubigung von Immobilienkaufverträgen zuständig. Die Notarkosten regelt eine Gebührenordnung.

1. Käufer trägt Hauptlast der Notarkosten
2. Höhe der Gebühren
3. Gerichts- und Notarkostengesetz
4. Eintragung der Grundschuld bei Bankkredit

Käufer trägt Hauptlast der Notarkosten

Notare sind als speziell ausgebildete Juristen öffentlich bestellte Amtsträger in freiberuflich betriebener Kanzlei. Anders als ein Rechtsanwalt vertreten Notare nicht die Interessen einer Partei, sondern sind zur Unabhängigkeit und Überparteilichkeit bei Dienstleistung und Beratung verpflichtet. Allerdings trägt in der Regel bei einem Immobilienverkauf der Käufer die Hauptlast der Notarkosten. Um spätere Unklarheiten oder gar juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden ist es ratsam, vor dem Gang zum Notar die Kostenzuständigkeit vertraglich zu regeln. Auch wenn die Zulassungsbestimmungen für Notare in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt sind, sind die Gebühren für notarielle Leistungen dank einer bundesweit geltenden Gesetzgebung. Es spielt demnach keine Rolle, ob der Notar seine Dienste im vergleichsweise teuren München oder irgendwo auf dem Lande, in Leipzig, Köln oder Berlin anbietet. Basis der Notarkosten sind stets der Kaufpreis sowie Umfang und Aufwand der notariellen Tätigkeit.

Höhe der Gebühren abhängig vom Kaufpreis

Ohne eine notarielle Beurkundung sind Verkauf und Kauf von Grundstücken und Immobilien in Deutschland vom Gesetzgeber her nicht möglich. Nicht zu verwechseln mit den Notarkosten ist die von Amts wegen erhobene Gebühr für den Grundbucheintrag. So sind bei der Eintragung einer Grundschuld die Kosten hälftig an Notar und Grundbuchamt zu entrichten. Als Gebühr für den Notar sind rund gerechnet 1 Prozent des Kaufpreises einzualkulieren. Je nach Art der Immobilie und der damit verbundenen Beurkundung kann die Höhe der Gebühr von diesem Richtwert abweichen, gegebenenfalls schafft ein Notarkostenrechner Klarheit. Zwingend vorgeschrieben sind bei einem Immobilienkauf lediglich die Beurkundung durch den Notar und die damit verbundenen Vorgänge. Diese verbindlichen Leistungen sind nach der Gebührenordnung der Notare abzurechnen. Darüber hinausgehende Leistungen wie Beratung vor und nach dem Kauf sind freiwillig und dürfen nur auf ausdrücklichen Wunsch hin erbracht und in Rechnung gestellt werden. Kleinere Posten an Notarkosten entfallen auf die Erstellung der Schriftstücke (Dokumentenpauschale), Porto und Telefon sowie andere Büroleistungen. Hinzuzurechnen ist die Umsatzsteuer.

Neues Gerichts- und Notarkostengesetz schafft Klarheit und Transparenz

2013 hat der deutsche Gesetzgeber die Notarkosten grundlegend reformiert und in einem neuen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) transparenter und übersichtlicher gestaltet. Darin werden sämtliche Posten an Gebühren und Auslagen im Rahmen der notariellen Tätigkeit detailliert aufgeführt. Für den Käufer einer Immobilie besteht seither die Rechtssicherheit, nur die konkret aufgeführten Gebühren als Notarkosten zahlen zu müssen. Versteckte Notarkosten zum Beispiel im Rahmen einer Beratung sind nach der Gesetzesreform unzulässig, und der Gang zum Notar ist bei einem Immobilienkauf nicht mit kostenmäßigen Überraschungen verbunden. Eine künstlich über den Posten "Beratung" aufgeblähte Kostenrechnung ist deutlich erschwert. So kann eine allgemeine Beratungstätigkeit nicht mehr gesondert als Posten aufgeführt werden, sondern ist in den üblichen notariellen Tätigkeiten im Rahmen eines Immobilienkaufs mit inbegriffen. Je nach Aufwand der Tätigkeiten des Notars fallen die Kosten bei einem Grundstückskauf anders aus als beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Eine erhöhte Gebühr fällt etwa an, wenn das Objekt sanierungsbedürftig ist oder mit alten Grundschulden belastet ist. So fallen neben der Gebühr für das Aufsetzen der Urkunde im Einzelfall weitere Kosten zum Beispiel für die Beschaffung behördlicher Genehmigungen für die Sanierung sowie die Löschung bestehender Grundschulden an. Hinzu kommt Gebühr in unterschiedlicher Höhe für die Überwachung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung sowie für die Auslagen des Büros.

Eintragung der Grundschuld bei Bankkredit

In vielen Fällen ist beim Kauf einer Immobilie neben dem Eigenkapital ein Bankkredit für die Finanzierung notwendig. Für die Gewährung eines Darlehens verlangen Banken Sicherheiten, wobei heute einer allgemein und nicht zweckgebunden in das Grundbuch einzutragenden Grundschuld der Vorzug gegeben wird. Versäumt der Käufer es die vereinbarten Raten termingerecht zu zahlen oder wird er zahlungsunfähig, kann die Bank die Grundschuld vollstrecken lassen. Für die gebührenpflichtige Beurkundung einer solchen Eintragung ins Grundbuch muss ein Notar hinzugezogen werden. In einigen Fällen lässt sich die Höhe der Notarkosten beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien reduzieren. Erwirbt der Käufer zum Beispiel ein unbebautes Grundstück, auf dem später ein Wohngebäude entstehen soll, fallen lediglich Notarkosten für das gekaufte Grundstück an. Der spätere Hausbau darauf gilt nicht mehr als Immobiliengeschäft, sondern als Erwerb von Baumaterialien und Dienstleistungen, was nicht notariell zu beurkunden ist. Ein Tipp: Um doppelte Notarkosten zu vermeiden empfiehlt es sich, die Beurkundung des Kaufvertrages und den Eintrag der Grundschuld an einem Termin beim Notar abzuwickeln.

Mehr zum Thema

• Notarkosten, Bundesnotarkammer
• Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare

Die Reallast ist die dingliche Belastung eines Grundstücks in der Weise, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (§ 1105 BGB). Bei der Reallast haftet der Eigentümer nicht nur mit dem Grundstück, sondern auch für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nicht anderes bestimmt ist (§ 1108 BGB). Der Berechtigte kann im Wege der Zwangsvollstreckung seine Befriedigung aus dem Grundstück suchen, durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks. Eine Reallast kann bestellt werden zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks (also nicht gebunden an eine Person) oder zugunsten einer bestimmten Person. Die Reallast entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.

Eine Immobilie erwirtschaftet eine durchschnittliche Mietrendite in Höhe von 4 - 5% p.a. Dies ist die Sofortrendite, die der Anleger für sein eingesetztes Kapital erhält. Hinzu kommen jedoch noch die Steuerrückerstattungen, die sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten ergeben, die ebenfalls eine Einnahmequelle darstellen, und damit der Rendite zugerechnet werden müssen.

Eine weitere Rendite ist die Wertsteigerung, die sich aus zwei Komponenten zusammensetzt.

Die Wertsteigerung aufgrund einer Investition in Sachwerte und damit in eine inflationsgeschützte Kapitalanlage ergibt eine durchschnittliche Wertsteigerung pro Jahr von ca. 2%. Dieser Wertzuwachs ist darin begründet, dass ein Käufer jedes Jahr mehr Geldwert aufwenden muss, um die gleiche Sachwertanlage zu erwerben. Dieser Wert orientiert sich an der aktuellen Inflationsrate. Bei der Ermittlung der Inflationsrate wird ein statistischer Warenkorb zugrunde gelegt, d.h. ein Warenkorb einer Durchschnittsfamilie, und es wird ermittelt wie hoch der jährliche Mehraufwand für den gleichen Warenkorb gegenüber dem Vorjahr beträgt.

Was hat z.B. ein durchschnittliches Einfamilienhaus 1960 gekostet, und was muß man heute dafür aufwenden? Sie werden erkennen das dieser heutige Wert ein Vielfaches des damaligen Erstellungspreises darstellt.

Eine weitere Wertsteigerung ergibt sich aus der gewählten Lage, der Ausstattung und der Vermietbarkeit des gewählten Objektes. Immobilien in Zentrumslagen erfahren hier derzeit einen immensen Wertzuwachs, da hier eine höhere Nachfrage vorliegt als das derzeitige Angebot umfasst. Wählt man eine Immobilie als Anlage in einer unwiederbringlichen Lage, so zahlen hier Mieter oder evtl. spätere Käufer wesentlich höhere Mieten bzw. Kaufpreise als in nicht so begehrten Lagen. Immobilien in bevorzugten Lagen sind nicht unbegrenzt vermehrbar, daher entscheiden hier Angebot und Nachfrage über den zu erzielenden Kauf- bzw. Verkaufspreis. Diese Wertsteigerungen können nur schwer beziffert werden, Extrembeispiele wie z.B. Wohnobjekte in Köln-Marienburg erzielen Preise von bis zu 7.000 €/qm! Studieren Sie selbst einmal die Tagespresse und sie werden auch dort Objekte finden, deren Preise weit über dem Durchschnitt liegen!

Eine Immobilie unter Denkmalschutz ist meist nicht nur ein sanierungswürdiges Kleinod. Sie kann auch erhebliche Steuervorteile für ihren Eigentümer bringen.

Ob Herrenhaus, Fabrikantenvilla, Fabrik-Loft oder eine Eigentumswohnung in einem ehemaligen Kloster – die Klassifizierung einer Immobilie als Denkmal ist die Voraussetzung, um bei der Wiederherstellung des Objekts steuerlich vom so genannten Sanierungskostenanteil zu profitieren. Ist die Immobilie als Denkmal anerkannt, werden alle Kosten für seine Sanierung als Werbungskosten anerkannt. Diese Kosten nennt man auch Sanierungskosten. Da die meisten Baudenkmäler um die Jahrhundertwende errichtet wurden, ist bei der Sanierung viel zu tun. Oft bleibt nur die Fassade eines Objekts stehen – alles Andere wird modernisiert.

Damit geht ein hoher Sanierungskostenanteil. Sanierungskosten können Kapital-Anleger über die Denkmalschutz-AfA acht Jahre lang mit je neun Prozent und vier weitere Jahre lang mit je sieben Prozent steuerlich geltend machen. Eigennutzern steht diese Möglichkeit für zehn Jahre mit einer Abschreibung von 9 Prozent pro Jahr offen. Je höher der Sanierungskostenanteil eines Gebäudes ist, umso höher sind damit auch die Werbungskosten.

Oft liegt der Sanierungskostenanteil eines Baudenkmals zwischen 60 und 80 Prozent. Ein höherer Sanierungskostenanteil ist recht selten. Der Sanierungskostenanteil ist ein erheblicher Kostenfaktor beim Erhalt von Denkmal-Immobilien. Damit dieser steuerlich anerkannt wird, muss sichergestellt sein, dass das Sanierungsobjekt tatsächlich ein Baudenkmal ist.

Um frühzeitig Klarheit über die zu erwartende Bescheinigung zu geben, damit die Steuervergünstigung in die Finanzierung der Baumaßnahmen eingeplant werden kann, kommt die schriftliche Zusicherung nach § 38 Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NW) Betracht. Die Bauherrin oder der Bauherr hat hierfür die Tatbestände, für die eine Bescheinigung begehrt wird, genau anzugeben, beispielsweise nach Gewerken oder Bauteilen.

Unter Hinweis auf § 38 Abs. 3 VwVfG NW sollten sie verpflichtet werden, bei unvorhergesehenen Bauabläufen unverzüglich die Untere Denkmalbehörde zu benachrichtigen. Die schriftliche Zusicherung sollte den Hinweis enthalten, dass allein das zuständige Finanzamt prüft, ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich zu den Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungskosten im Sinne der §§ 7 i, 10 f und 11 b EstG gehören oder hiernach nicht begünstigte andere Kosten vorliegen.

Eine verbindliche Auskunft über die zu erwartende Bemessungsgrundlage für die Steuervergünstigung kann nur das zuständige Finanzamt bei Vorliegen einer schriftlichen Zusicherung der Bescheinigungsbehörde über den zu erwartenden Inhalt der Bescheinigung unter den allgemeinen Voraussetzungen für die Erteilung einer verbindlichen Auskunft durch die Finanzämter geben (Schreiben des Bundesministers der Finanzen vom 24.06.1987 - BStBl. 1987 I S. 474).

Neben den herkömmlichen Formen der Fremdfinanzierung wie Bankkredit und Anleihe ist in den letzten Jahrzehnten immer stärker das Schuldscheindarlehen getreten. Hierbei handelt es sich um einen langfristigen Kredit mit standardisierten Merkmalen wie einem Volumen von i. d. R. 10 - 100 Mio. Euro der mit einer besonderen Urkunde - dem Schuldschein statt eines Darlehensvertrages - unterlegt wird. Darlehensnehmer sind Wirtschaftsunternehmen mit einwandfreier Bonität sowie öffentliche Stellen. Das Schuldscheindarlehen ist für die Wohnungswirtschaft eine mögliche Finanzierungsform, es bietet jedoch keine Vorteile gegenüber einem normalen Darlehen. Es erfordert mehr Know-how auf Seiten des Wohnungsunternehmens und führt zu höherem Bearbeitungs- und Berichtsaufwand. Der einzige Vorteil kann in der Ausschaltung der Bank als Geschäftspartner liegen, wenn es gelingt, das Schuldscheindarlehen bei anderen Geldgebern zu platzieren.

Die Sicherungshypothek ist streng gebunden an die ihr zugrunde liegende Forderung und nur in jeweiliger Höhe der gesicherten Forderung. Sie ist stets brieflos. Die Sicherungshypothek besteht also nicht mehr, soweit die ihr zugrunde liegende Forderung nicht mehr besteht.

Die Spekulationsfrist beträgt zur Zeit 10 Jahre, sie wurde zum Schutz der Mieter von einstmals 2 Jahren auf diesen heutigen Wert gesetzlich festgelegt. Dies bedeutet, das ein realisierter Immobiliengewinn nach Ablauf dieser Frist absolut steuerfrei ist! Ein weiteres wichtiges Kriterium, das für die Immobilie als Anlageform spricht. Lebensversicherungen deren Ablaufleistung bisher nach einem Zeitraum von 12 Jahren ebenfalls steuerfrei sind, werden ab 01.01.2005 hier eine gesetzliche Änderung erfahren, nach diesem Datum wird der Sparer hier auf die erzielte Ablaufleistung ebenfalls Steuern zahlen müssen. Dies betrifft natürlich keine bereits bestehenden Versicherungen, sondern nur solche die nach diesem Termin abgeschlossen werden.

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Durch Teilung der einer Hypothek zugrunde liegenden Forderung tritt auch eine Teilung der Hypothek ein (Teilhypothek). Die Teilhypotheken haben im Zweifel den gleichen Rang. Bei einer Briefhypothek können bei Teilung Teilhypothekenbriefe gebildet werden (§ 1152 BGB).

Wird ein Baudenkmal entkernt und dabei schützenswerte Substanz im Inneren des Gebäudes entfernt und durch neue Einbauten ersetzt, und ist der verbleibende Gebäuderest weiterhin ein Baudenkmal, so können nur die Aufwendungen bescheinigt werden, die zur Erhaltung dieses Restes, z. B. der Außenmauern, erforderlich waren. Von einer nicht begünstigten Entkernung ist auszugehen, wenn schützenswerte Substanz im Gebäudeinnern entfernt wird. Begrifflich setzt die Entkernung voraus, dass die ursprünglich vorhandenen Inneneinbauten für den Denkmalcharakter des Baudenkmals wesentlich waren und in ihrem vorhandenen Zustand eine dauerhafte Nutzung ermöglichen. Die Aufwendungen für die Entkernung - Zerstörung der Denkmalsubstanz und die neuen lnneneinbauten können regelmäßig nicht bescheinigt werden.

Eine Ausnahme gilt bei Aufwendungen für die Inneneinbauten, die zur Erhaltung der Außenmauern (Denkmalrest mit Baudenkmalqualität) wesentlich waren, z. B. auf statische Erfordernisse zurückgehende Decken und Wände.

Die Verkehrshypothek, die als Buch- und Briefhypothek bestellt werden kann, ist ebenfalls an das Bestehen der Forderung gebunden, jedoch nur in Bezug auf den ersten Gläubiger, d.h. der erste Gläubiger kann die Hypothek nur erwerben, wenn die gesicherte Forderung besteht. Überträgt der erste Hypothekengläubiger die Hypothek auf einen anderen, dann gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs, d.h., das wenn der Gläubiger aus der letzten Hypothek klagt, er das Bestehen der Forderung nicht zu beweisen braucht, da die Grundbucheintragung die Vermutung begründet, daß die Forderung besteht. Zur Entstehung der Hypothek sind Einigung und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Einigung muß zwischen dem Gläubiger der Forderung und dem Grundstückseigentümer geschlossen werden. Die Eintragung der Hypothek muß enthalten: den Namen des Gläubigers, den Betrag der Forderung und die Zinsen. Zum Erwerb einer Briefhypothek ist die Übergabe des Briefes an den Gläubiger erforderlich.

Die Klassifizierung als Denkmal erfolgt durch das Amt für Denkmalschutz. Das Objekt muss die Voraussetzungen eines sogenannten Baudenkmals erfüllen und erhält ab diesem Zeitpunkt die wichtige Zuordnung als erhaltungswürdiges Denkmal. Ein weiteres wichtiges Indiz, gerade in den neuen Bundesländern, ist die Lage in einem behördlich anerkannten Sanierungsgebiet. Hier existieren bekanntlich sehr viele Objekte, die um die Jahrhundertwende erbaut wurden und erhaltungswürdig sind. Trotzdem erfüllen nicht alle Objekte das Kriterium des Baudenkmals, da evtl. die Lage des Objektes nicht die Voraussetzungen eines behördlich anerkannten Sanierungsgebietes erfüllt. In diesem Falle kann es seitens des Finanzamtes zu einer Ablehnung der Geltendmachung der Sanierungskosten kommen, diese Voraussetzung ist daher unbedingt durch den Bauträger nachzuweisen.

Warum ist die Investition in denkmalgeschützte Immobilien interessant?

Nachdem das Objekt die Einstufung als Denkmal erhalten hat, werden alle Kosten die im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des Objektes stehen, und die vom Amt für Denkmalschutz genehmigt worden sind, als Werbungskosten anerkannt. Diese so genannten Sanierungskosten sind innerhalb von 12 Jahren zu 100% steuerlich absetzbar (siehe auch Abschreibungsarten). Je höher also der Sanierungskostenanteil eines Gebäudes ist, desto höher sind damit auch die vom Kapitalanleger anzusetzenden Werbungskosten.

Durch diese hohen Abschreibungsmöglichkeiten ist die denkmalgeschützte Immobilie das Optimum in Bezug auf die Rendite nach Steuern bei Immobilen als Kapitalanlage.

Die Sanierungskostenanteile bei Objekten in den neuen Bundesländern belaufen sich in der Regel auf ca. 80 % des Kaufpreises, in den alten Bundesländern sind Sanierungskostenanteile von mehr als 70 % schon fast die Ausnahme. Zu beachten ist jedoch, dass alle Maßnahmen, die der beauftragte Bauträger vornehmen will, zuerst einer Genehmigung bedürfen. Werden hier Maßnahmen durchgeführt, die nicht der zuständigen Stelle vorgelegt wurden, kann es sein, dass hier Abstriche gemacht werden können. Dies im Vorhinein sorgfältig abzuklären, liegt im Verantwortungsbereich des Bauträgers. Während der gesamten Sanierungsdauer die in der Regel, je nach Größe des Objektes ca. 1 Jahr andauert, werden sämtliche Arbeiten unter Aufsicht des Amtes für Denkmalschutz überwacht. Fenster z. B., die je nachdem aufgrund von historischen Dokumenten als Holzfenster ausgelegt waren, dürfen z. B. nicht durch Aluminiumfenster ersetzt werden. Sinn und Zweck dieser Überwachung und Abstimmung ist es, das Objekt wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. In den meisten Fällen steht die Außenfassade eines solchen Objektes, das Treppenhaus, und evtl. die Haus- und Wohnungseingangstüren unter Denkmalschutz und müssen entsprechend wieder aufgearbeitet werden. Da das Baujahr des Objektes in den meisten Fällen um die Jahrhundertwende liegt, kann die Sanierung bei z. B. Fehlen einzelner Ornamente an der Außenfassade und deren Rekonstruktion, sehr aufwendig sein. Da die Treppenhäuser in der damaligen Zeit sehr häufig aus massivem Eichenholz gefertigt wurden, sind hier ebenfalls sehr aufwendige Schreinerarbeiten die Regel. Bei der Rekonstruktion z. B. von Deckengemälden werden sehr oft polnische Kirchenmaler engagiert, da diese über die entsprechende Fachkompetenz verfügen.

In allen anderen Bereichen, die nicht der Kontrolle des Amtes unterliegen, kann der Bauträger entsprechende Neubaumaßnahmen durchführen, wie z. B. der Neueinbau von Heizung- , Sanitär- und Elektroinstallation, der Anbau von zusätzlichen Balkonen auf der Rückseite des Objektes, das Anbringen einer Wärmedämmfassade, oder der Neuausbau des Dachgeschosses. Sehr oft werden den Kunden in diesem Bereich sehr hochwertige Ausstattungsmerkmale angeboten, die den nachhaltigen Wert der Immobilie deutlich steigern. Echtholzparkett oder aber auch die Verwendung von Marmor oder Granit ist keine Seltenheit. Ziel ist es, durch die Sanierung das äußerliche Erscheinungsbild des Objektes nicht zu verändern, jedoch technisch das Objekt in einen Neubauzustand zu versetzten.

Jahrelange Erfahrung auf diesem sehr interessanten Gebiet ist daher eine Grundvoraussetzung bei der Auswahl eines entsprechenden Bauträgers. Aufgrund der i.d.R. sehr guten Bausubstanz dieser Objekte erhält der Kapitalanleger nach erfolgter Sanierung eine Immobilie, die ein immenses Wertsteigerungspotential beinhaltet, da Immobilien dieser Art nicht mit einer Neubau- oder Bestandsimmobilie verglichen werden können. Mieteinnahmen und auch Wertsteigerungen liegen hier deutlich über dem Marktdurchschnitt, was die Einzigartigkeit dieser Investition unterstreicht.

Beim Erwerb einer Immobilie erzielt der Anleger in Verbindung mit der Miete als Einnahmequelle, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da diese Einkünfte jedoch den Ausgaben wie z.B. Zinsen, Tilgung und Nebenkosten gegenüberstehen, ergibt sich hieraus i.d.R. eine Unterdeckung vor Steuern, diesen Differenzbetrag kann der Anleger steuerlich geltend machen. Hinzu kommt natürlich auf der Einnahmenseite noch die Steuerrückerstattung, die sich aus der Abschreibung der Immobilie und der damit verbundenen steuerlichen Geltendmachung ergibt.

Wählt der Anleger eine Immobilie als Kapitalanlage mit sehr hohen Abschreibungsmöglichkeiten, so kann es sogar durch die Steuerrückerstattungen zu einem Überschuß nach Steuern inkl. Tilgung kommen. In diesem Fall zahlen Mieter und Finanzamt die erworbene Immobilie ab, und die Wertsteigerung verbleibt beim Anleger.

Diese Kombination in Verbindung mit dem zur Zeit noch historisch niedrigen Zinsniveau machen die Immobilie zu einer Kapitalanlage mit überdurchschnittlichem Renditepotential.

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung, wie aus dem Bereich der Neubauimmobilie bekannt.

Hier ein Beispiel für einen Zahlungsplan nach MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung):

• 25 v.H. nachdem die Bestätigung des amtierenden Notars betreffend die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegt
• 28 v.H. nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
• 5,6 v.H. für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
• 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
• 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Elektroanlagen
• 7,0 v.H. für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
• 4,2 v.H. für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
• 2,1 v.H. für den Estrich
• 2,8 v.H. für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 8,4 v.H. nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 2,1 v.H. für die Fassadenarbeiten
• 3,5 v.H. nach vollständiger Fertigstellung

In diesem Fall erhält der Bauträger immer erst nach der Fertigstellung eines Gewerkes den im Notarvertrag festgelegten Betrag über Notaranderkonto ausgezahlt. In Einzelfällen wie z. B. zum Jahresende aus steuerlichen Gründen, kann es interessant sein, den Kaufpreis schon vor Fertigstellung zu 100% an den Bauträger zu überweisen. In diesem Falle tritt die Zahlung des Kaufpreises gegen Vorlage einer Bankbürgschaft in Kraft. Hier haftet dann die Bank des Bauträgers für die vorzeitige Zahlung des Kaufpreises. Diese Bürgschaft wird dann Zug um Zug nach den Bauraten reduziert. Für den Kunden ist dies eine sichere Lösung, da hier Bank gegen Bank haftet und kein Risiko entsteht.