Das Baudenkmal - die häufigsten Fragen und Antworten

Der Kauf einer Denkmalimmobilie ist eine komplexe Angelegenheit, bei der einige spezifische Aspekte berücksichtigt werden müssen. Ein guter Berater kann Ihnen helfen, diese Aspekte zu verstehen und sicherzustellen, dass Sie eine fundierte Investitionsentscheidung treffen, die zu Ihren individuellen Vorstellungen und Möglichkeiten
passt.

Ein guter Berater zeichnet sich durch umfassende Kenntnisse und Fachwissen aus, welche einerseits im Bereich der Denkmalimmobilien, andererseits im Bereich der finanziellen Beratung gegeben sein sollten. Jahrelange Erfahrung und dadurch ein Auge für „gute Objekte“ sind Merkmale, die ebenfalls einen guten Berater ausmachen.

Ein erfahrener Berater hilft bei Kosteneinsparungen und klärt über mögliche staatliche Förderprogramme (KfW) und Steuererleichterungen auf, vermittelt günstige Finanzierungsmöglichkeiten über Finanzierungsberater, die ebenfalls Erfahrungen im Bereich der Finanzierung von Denkmalimmobilien haben.

Durch einen guten Berater profitieren Sie von einer erheblichen Zeitersparnis gegenüber der Suche nach der passenden Denkmalimmobilie „im Alleingang“. Der Kauf einer Denkmalimmobilie kann ohne Berater ein langer und komplexer Prozess sein. Ein guter Berater spart Ihnen Zeit, indem er alle erforderlichen Schritte wie die Suche nach dem passenden Objekt, Finanzierungsvermittlung, Kaufvertragsabwicklung etc. mit Ihnen gemeinsam übernimmt und damit den Kauf einer passenden Denkmalimmobilie beschleunigt.

Überdies ist der persönliche Aspekt des passenden Beraters beim Erwerb einer Denkmalimmobilie, der häufig eine emotionale Entscheidung ist, nicht zu unterschätzen. Ein offenes Ohr für die Vorstellungen und Wünsche zu haben, individuell auf den Kunden einzugehen und vor allem langfristig Ansprechpartner, auch nach Kaufvertragsabschluss, zu sein, macht einen vertrauenswürdigen und guten Berater – oder eine gute Beraterin – aus.

Die Besonderheiten von Denkmalimmobilien erstrecken sich über mehrere Bereiche des erworbenen Objektes. Die augenscheinlichen Besonderheiten sind die meist einmalige Architektur der geschichtsträchtigen Gebäude, das äußere Erscheinungsbild, das in enger Absprache mit der Denkmalschutzbehörde so weit wie möglich erhalten bleibt, indem beispielsweise die Fassade saniert, restauriert oder originalgetreu wiederhergestellt wird, die Fenster hochwertig erneuert werden, jedoch in denkmalgerechter Optik verbleiben, wodurch eine Charakteristik entsteht, die andere Immobilien, sei es Bestand oder Neubau, nicht bieten können.

Eine Denkmalimmobilie ist ein Haus mit teilweise jahrhundertelanger Geschichte, dieses Objekt hat Weltkriege überlebt und genau dieses ganz besondere Flair ist es, was diese Immobilien so einzigartig macht. Jede Denkmalimmobilie ist ein Unikat, einmalig und nicht mehr reproduzierbar – man kann Denkmalimmobilien daher wie seltene Kunstwerke betrachten, deren Wert auch daher durch Ihre Einzigartigkeit bestimmt wird. Die Menschen lieben es in diesen historisch wertvollen Objekten zu leben, inmitten von Geschichte und Charakter.

Eine weitere Besonderheit von Denkmalimmobilien sind die steuerlichen Vorteile, die der Erwerb einer Denkmalimmobilie mit sich bringt. Die Sanierungskosten der Denkmalimmobilie, die meist einen Großteil des Kaufpreises ausmachen, können ab dem Jahr der Fertigstellung über 12 Jahre zu 100 % von der Steuer abgesetzt werden: 8 Jahre lang zu 9 % und 4 Jahre lang zu 7 %. Dies gilt jedoch ausschließlich für Kapitalanleger. Für den Eigennutzer gilt: 90 % der Sanierungskosten können über 10 Jahre zu je 9 % linear von der Steuer abgesetzt werden.

Die Investition in eine Denkmalimmobilie steht selbstverständlich jedem offen. Jedoch rechnet sie sich finanziell für einige Menschen besser als für andere.
Die Abschreibung der Sanierungskosten eines Baudenkmals sorgt für einen entsprechenden Steuerrückfluss, der je nach Steuersatz des Käufers und Kaufpreis der Denkmalimmobilie entsprechend hoch ist. Bei einem niedrigen Steuersatz können die hohen steuerlich absetzbaren Werbungskosten daher nicht vollends ausgeschöpft werden. Ein hohes zu versteuerndes Einkommen ist daher eine Grundvoraussetzung um die steuerlichen Vorteile einer Denkmalimmobilie optimal nutzen zu können.

Bedenken sollte ein Käufer außerdem wie lange er noch einkommensteuerpflichtig ist, damit er möglichst lange von den hohen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren kann. Kurz vor dem Eintritt in die Rente kann eine Investition in eine Denkmalimmobilie ggfls. steuerlich nicht mehr ganz so interessant sein. Das sollte jedoch im Einzelfall geprüft werden, da es, wie überall, hier auch Ausnahmen gibt. Lassen Sie sich gern von uns beraten.
Die Sanierungskosten der Denkmalimmobilie, die meist einen Großteil des Kaufpreises ausmachen, können ab dem Jahr der Fertigstellung über 12 Jahre zu 100 % von der Steuer abgesetzt werden: 8 Jahre lang zu 9 % und 4 Jahre lang zu 7 %. Dies gilt jedoch ausschließlich für Kapitalanleger. Für den Eigennutzer gilt: 90 % der Sanierungskosten können über 10 Jahre zu je 9 % linear von der Steuer abgesetzt werden.
Die Sanierungsleistungen von Denkmalobjekten müssen nach dem Kauf anfallen und zur Wiederherstellung des Denkmalobjektes notwendig und mit dem Denkmalamt abgestimmt sein. Zu beachten ist noch, das die Denkmalabschreibung zum ersten Mal im Jahr der Fertigstellung steuerlich wirksam ist, und zwar unabhängig vom Monat der Fertigstellung, die Abschreibung des Altbauanteils wird jedoch anteilig entsprechend dem Monat des Erwerbs geltend gemacht.

Die Kaufpreiszahlung bei einer Denkmalimmobilie erfolgt in Raten und zwar nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Das bedeutet, dass die Kaufpreiszahlung bei Denkmalimmobilien in bis zu 7 Raten und zwar nach Baufortschritt erfolgt. Die erste Kaufpreisrate beträgt 30 % und wird fällig, sobald die notariellen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Der Notar bestätigt, dass für die Kaufpreiszahlung alle Voraussetzungen erfüllt sind. Anschließend darf der Verkäufer einer Denkmalimmobilie die erste Rechnung verschicken. Die vollen 30 % kann der Verkäufer bei Denkmalimmobilien allerdings nur in Rechnung stellen, wenn er für 5 % des Kaufpreises eine Bürgschaft stellt. Alternativ kann der Erwerber bei der Kaufpreiszahlung auch 5 % einbehalten und für die Denkmalimmobilie anstatt der 30 % nur 25 % anweisen. Der Verkäufer hat die Wahl zwischen der Bürgschaft oder dem Einbehalt und teilt dem Käufer dies spätestens bei der 1. Rechnung mit. Die restlichen 6 Raten werden dann zur Kaufpreiszahlung fällig, wenn der entsprechende Bautenstand erreicht ist. Wichtig ist, dass der Erwerber einer Denkmalimmobilie nie in Vorleistung mit der Kaufpreiszahlung geht, um abgesichert zu sein. Das Erreichen des
Bautenstandes wird entweder durch einen unabhängigen Gutachter oder den Bauleiter bestätigt. Zu jeder Rechnung wird ein Bautenstandsbericht verschickt, in dem auch Fotodokumentationen enthalten sind. Seit einigen Jahren schon wurde die letzte Kaufpreisrate im Gegensatz zu früher von 3,5% auf 8,5% festgesetzt, zum Schutz der Käufer. Da die letzte Kaufpreisrate erst nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme durch den Käufer in Rechnung gestellt wird, hat der Erwerber hier einen zusätzlich hohen Sicherheitspuffer.

Grundsätzlich muss der Käufer einer Denkmalimmobilie beachten, dass er zur Abnahme verpflichtet ist und wenn er zweimal nicht zu einem geladenen Termin erscheint, die Immobilie als abgenommen gilt. Außerdem gehen nach Abnahme der Immobilie Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Ab diesem Tag tritt auch die sog. Umkehr der Beweislast ein. Der Verkäufer haftet dann nur noch für versteckte Mängel. Der Käufer ist ab diesem Zeitpunkt für die Immobilie verantwortlich und tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Die Abnahme ist somit ein sehr wichtiger Termin. Wir empfehlen daher den Käufern in jedem Fall bei der Übergabe dabei zu sein und einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, die Abnahme zu begleiten. Es wird unterschieden zwischen der Abnahme des Sondereigentums und der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum muss von allen Eigentümern abgenommen werden. Da dies in der Praxis nicht möglich ist, übernimmt dies im Normalfall ein unabhängiger Gutachter. Der Gutachter stellt vorhandene Mängel fest und erstellt ein Übergabeprotokoll. Der Verkäufer kann die Mängel dann innerhalb einer Frist beseitigen. Ab der Übergabe beginnt die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren nach BGB und
die Eigentümergemeinschaft tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Das Sondereigentum nimmt jeder Eigentümer individuell ab. Bei der Abnahme empfehlen wir wie bereits beschrieben persönlich anwesend zu sein und idealerweise einen Gutachter zu beauftragen, die Abnahme zu begleiten. Bei diesem Termin wird auch ein Übergabeprotokoll gefertigt und entsprechende Mängel aufgenommen, die der Verkäufer in einem zeitlich vorgeschrieben Rahmen beseitigen muss.

Die Rendite einer Denkmalimmobilie zeichnet sich – anders als bei anderen Immobilien – nicht nur durch die hohen Mieteinnahmen aus, sondern vor allem auch durch einen hohen Steuervorteil. Der Steuervorteil einer Denkmalimmobilie errechnet sich zum Einen aus der Abschreibung der Immobilie, insbesondere die erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten als Verlust, zum Anderen aber muss die Mieteinnahme versteuert werden. Die Zinsen können als Werbungskosten abgesetzt werden. Hohe Zinsen bedeuten auch gleichzeitig einen höheren Steuervorteil. Der Käufer einer Denkmalimmobilie kann den Verlust aus Vermietung und Verpachtung somit durch hohe Zinsen noch weiter erhöhen. Die Einnahmen bei Denkmalimmobilien setzen sich also aus Mieteinnahme und Steuerrückflüssen zusammen. Je höher die Steuerrückerstattung ausfällt, desto höher ist der monatliche Überschuss. Bei der Liquiditätsbetrachtung ist somit festzustellen, dass die hohen Zinsen nicht unbedingt dazu führen, dass sich während der Sonderabschreibung eine Unterdeckung ergibt. Gerne erstellen wir für Sie eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung, die berücksichtigt, dass die Zinsen beispielsweise höher sind als noch vor einem Jahr. Die Zinsen sind historisch immer noch eher niedrig, da die Zinsen für Immobilien in Hochzinsphasen bei 10 Jahren Festschreibung sogar bei über 12% lagen. Nicht zu vergessen ist ausserdem wie sich die hohe Inflationsrate in Bezug auf eine Investition in Sachwerte auswirkt. Da die Immobilie als Sachwert mit einem entsprechenden Geldwert bezahlt werden muss, der durch die Inflationsrate entwertet wird, steigt der Wert der Immobilie entsprechend schneller an. Zusätzlich ist natürlich hier auch die Spekulationsfrist zu erwähnen, da ein Verkaufsgewinn nach Ablauf von 10 Jahren in Deutschland auch weiterhin steuerfrei ist.

Die ausgesprochen gute Vermietbarkeit einer Denkmalimmobilie liegt schon in der Natur der Sache. Denkmalimmobilien zeichnen sich durch Faktoren und Annehmlichkeiten aus, die eine hohe Nachfrage und damit einhergehend eine sehr gute Vermietbarkeit nahezu garantieren:
Erstklassige Ausstattungsmerkmale wie Echtholzböden, hochwertige Badezimmereinrichtungen, hohe Decken, Kappendecken oder Holzbalkendecken, gern auch mit seltenem Stuck verziert, entsprechend hohe Fenster, die eine besondere Helligkeit zulassen, sowie ein außergewöhnlicher Charme, der den historischen, einzigartigen Charakter des Gebäudes ausstrahlt, sind neben vielen weiteren Merkmalen Gründe für Menschen, in einer der raren Denkmalimmobilien wohnen zu wollen – und gern auch eine etwas höhere Miete für eine Denkmalimmobilie als für eine einfache Bestandsimmobilie oder einen Neubau „von der Stange“ zu entrichten. Auch die einzigartige Architektur vieler Denkmalimmobilien unterstreicht die bessere Vermietbarkeit der Objekte gegenüber Bestandsimmobilien – wer möchte nicht gern in einem von einem renommierten Bauträger entwickelten Kornspeicher wohnen? Oder in einer alten, modern sanierten Industriehalle? Oder gar in einem Schloss?
Doch auch zentral gelegene Stadthäuser erzählen eine einmalige Geschichte, die die Menschen, die in ihnen leben, sehen und spüren wollen. Und das in Kombination mit nachhaltigem Wohnen, das, unterstützt durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in vielen Bereichen des Wohnens wie Fenster, Heizung, Photovoltaik denkmalgerecht umgesetzt wird und die Vermietbarkeit einmal mehr gewährleistet.
Wohnen in einem Altbau ist für viele Menschen eine Art Statussymbol – Wohnen in einem sanierten Altbau mit modernster Ausstattung umso mehr. Die Vermietbarkeit einer sanierten Denkmalimmobilie ist kein Punkt, der dem Kapitalanleger Sorgen bereiten dürfte.
Als Eigentümer einer Denkmalimmobilie haben Sie eine langfristige Vermietbarkeit, oft gepaart mit dem Wunsch der darin lebenden Mieter, die Immobilie irgendwann zu kaufen, nahezu gesichert. Nach Ablauf der 12 Jahre Abschreibung brauchen Sie sich als Eigentümer meist nicht mehr um einen Käufer zu sorgen – sofern ein Verkauf überhaupt gewünscht ist.
Die hohen Mieteinnahmen und die sehr gute Vermietbarkeit sprechen in den meisten Fällen dafür, die Denkmalimmobilie im eigenen Bestand zu behalten.

Bei einem Bemusterungstermin einer Denkmalimmobilie werden dem Käufer verschiedene Wahlmöglichkeiten vorgestellt, die die Innenausstattung betreffen. So kann der Käufer aus einer Bemusterungsliste aus unterschiedlichen Materialien beispielsweise für die Bodenbeläge wählen, z.B. welche Art von Parkettmuster gewünscht ist, ob das Holz behandelt, geölt, lackiert oder unbehandelt sein soll, welche Art von Boden- und Wandfliesen verarbeitet werden sollen. Auch die Sanitäreinrichtungen wie Armaturen, Duschwände oder Keramik können häufig aus der Bemusterungsliste ausgewählt werden, ebenso wie Tür- und Fenstergriffe oder die Materialien für den Wandbelag.
Es können vor Ort Kataloge, Material- und Bemusterungsproben gezeigt werden um die Produkte in der Praxis vorzustellen.
Ein Bemusterungstermin kann auch online stattfinden. Ein Bemusterungstermin ist nicht zwingend obligatorisch, da der Bauträger i.d.R. im Vorfeld bereits eine Vorauswahl trifft, denn die Wahl der Materialien ist bei Denkmalimmobilien besonders wichtig, da sie den historischen Charakter der Immobilie erhalten sollen und den Vorgaben des Denkmalamtes genügen müssen. Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie ist ein schlüsselfertiger Endpreis, der eine entsprechende Ausstattungsqualität laut Baubeschreibung enthält. Sollte der Erwerber eine höhere Ausstattungsqualität wünschen, so findet hier eine Gegenrechnung statt, es kann dann hierbei zu einer Zuzahlung durch den Käufer kommen. Grundsätzlich kann man sagen das ein Käufer einer Denkmalimmobilie immer die Möglichkeit hat sich seine „Wunschwohnung“ nach den eigenen Vorstellungen und Wünschen zu gestalten.

Es gibt eine Reihe von Faktoren, die bei der Bewertung einer Immobilie berücksichtigt werden sollten, insbesondere im Hinblick auf ihre Lage. Hier sind einige wichtige Punkte:
Die Verkehrsanbindung ist was die Lage betrifft einer der wichtigsten Punkte für den Käufer, da dieser für die späteren Mieter sehr relevant sein kann. Wie gut ist die Immobilie mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto erreichbar? Wie sind außerdem die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, gibt es in der Nähe Geschäfte, Supermärkte und andere Annehmlichkeiten? Liegt die Natur vor der Tür oder bin ich in drei Minuten am Hauptbahnhof? Je nachdem, wie zentral die Lage ist, ist zu überlegen, ob man eine urbane Lage oder eine ruhige Lage bevorzugt. Im Idealfall vereint die Denkmalimmobilie beides in sich.
Mieter mit Kindern oder junge Menschen legen großen Wert auf Kindergärten, Schulen und Bildungseinrichtungen, auch hierauf sollte ein Augenmerk gelegt werden. Auch eine kurze Distanz zu medizinischen Einrichtungen und Ärzten sollte bedacht werden.
Langfristig lohnt sich eine Auseinandersetzung mit den Zukunftsaussichten der Mikro- und Makrolage und in dem Zuge mit der Wertentwicklung der Denkmalimmobilie: Wie sieht die Zukunftsaussicht für die Gegend bzw. die Stadt oder den Stadtteil aus? Gibt es Pläne für neue Entwicklungen oder Umbauprojekte in der Nähe? Wie ist vor Ort insgesamt der Markt an Denkmalimmobilien? Und wie hat sich der Wert der Immobilien in der Lage in der Vergangenheit entwickelt?
Berücksichtigt man diese Faktoren, kann man eine fundierte Entscheidung treffen und sich absichern, dass man keine Denkmalimmobilie kauft, die ihren Wert nicht hält oder sogar verliert.
Wir prüfen für Sie alle diese Faktoren der Lage, bevor wir Ihnen unsere Denkmalobjekte anbieten.

Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie setzt sich in der Regel aus drei Teilen zusammen. Zum einen enthält der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie den Grundstücksanteil. Das Grundstück kann nicht abgeschrieben werden. Ein weiterer Teil des Kaufpreises ist die Altsubstanz. Hier wird zwischen Gebäuden die vor 1924 und nach 1924 erbaut wurden unterschieden. Es gelten unterschiedliche Abschreibungssätze – bei Gebäuden die vor 1924 erbaut wurden können 2,5 % für 40 Jahre anteilig vom Kaufpreis abgesetzt werden, bei Gebäuden, die nach 1924 erbaut wurden sind es 2 % für 50 Jahre. Der höchste Anteil beim Kaufpreis einer Denkmalimmobilie sind in der Regel die Sanierungskosten. Diese können bei Kapitalanlegern innerhalb von 12 Jahren zu 100 % abgesetzt werden und bei Eigennutzern innerhalb von 10 Jahren zu 90 %. Der Sanierungskostenanteil ist bei jeder Denkmalimmobilie unterschiedlich, dies ist der Einzigartigkeit und den entsprechenden Vorgaben des Denkmalschutzes geschuldet. Der Sanierungskostenanteil bewegt sich jedoch in der Regel zwischen ca. 50% und bis zu ca. 80%.
Bei manchen Denkmalimmobilien gibt es zudem noch einen Neubauanteil. Dieser kann für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt werden mit 3 % für 33 Jahre abgeschrieben werden.

Um den Wert einer Denkmalimmobilie zu erhalten oder gar zu steigern ist eine gute Hausverwaltung das A und O.
Der Bauträger des jeweiligen Projektes wählt dafür in der Regel eine Hausverwaltung, die bereits Erfahrung mit der Verwaltung von Denkmalimmobilien hat. Die Hausverwaltung sollte die Denkmalimmobilie bewirtschaften, instandhalten und sowohl in den Bereichen Gemeinschaftseigentum als auch Sondereigentum erster Ansprechpartner sowohl für Eigentümer als auch Mieter sein.
Die Pflege der Außenanlagen, die Reinhaltung des Gebäudes sowie ein gepflegtes, einheitliches Erscheinungsbild sind dabei ebenso wichtig wie die nicht auf den ersten Blick sichtbare Arbeit wie Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, Versicherungen abzuschließen und Versicherungsfälle zu begleiten, Instandsetzungsmaßnahmen zu
koordinieren oder für den richtigen, solventen Mieter zu sorgen. Auch die jährlich anfallenden Abrechnungen zu erstellen ist Aufgabe der Hausverwaltung, ebenso, wie den Winterdienst oder die Hausmeistertätigkeiten zu organisieren.
Denn nur wenn eine Denkmalimmobilie gut in Schuss ist, rentabel vermietet ist und sowohl von Eigentümern als auch Mietern im wahrsten Sinne des Wortes gewertschätzt wird, behält bzw. steigert sie langfristig ihren Wert. So ist eine konstante Wartung und Instandhaltung ausschlaggebend und wertsteigernder, als das Aufschieben und damit die Anhäufung von kostenintensiver werden Maßnahmen. Dies zu vermeiden und im Blick zu behalten ist Aufgabe einer umsichtigen und erfahrenen Hausverwaltung.
Die monatlich anfallenden Kosten der Hausverwaltung kann der Eigentümer dabei ebenfalls steuerlich geltend machen.

Im Kaufvertrag sollten einige vertragliche Sicherheiten bei einer Denkmalimmobilie enthalten sein. Besonders wichtig ist die Fertigstellungsgarantie. Das bedeutet, dass der Verkäufer dem Käufer im Kaufvertrag einen Termin garantiert, wann die Denkmalimmobilie spätestens fertig gestellt sein muss. Als vertragliche Sicherheit wird ansonsten ab dem Zeitpunkt der Verspätung eine Schadenersatzzahlung fällig. Als weitere wichtige vertragliche Sicherheit sollte bei Denkmalimmobilien immer ein Festpreis vereinbart werden. Das heißt, der Käufer kauft zu einem festen Kaufpreis, der ihm vom Verkäufer zugesichert wird, selbst wenn die tatsächlichen Kosten höher ausfallen sollten. Empfehlenswert ist auch, dass die Abnahme durch einen unabhängigen Gutachter erfolgt. Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist dies als vertragliche Sicherheit meist automatisch vereinbart bei Denkmalimmobilien. Im Kaufvertrag ist außerdem die Zahlung des Kaufpreises in Raten nach Baufortschritt vereinbart (nach Makler- und Bauträgerverordnung). Somit geht der Käufer mit seinen Kaufpreisen nicht in Vorleistung gehen, sondern der Verkäufer muss erst die entsprechenden Gewerke nachweislich abschließen. Im Bereich Fertigstellung kann man zwischen drei Terminen unterscheiden. Es gibt die steuerliche Fertigstellung die erfolgt ist, wenn die Wohnung technisch fertiggestellt ist, aber noch Restarbeiten (z.B. Fliesen im Bad, oder Bodenbeläge) zu erledigen sind. Hier kann schon eine Abnahme durch den Käufer mit einem entsprechenden Protokoll über die noch zu erledigenden Arbeiten erfolgen. Dies kann u.U. wichtig sein, um den Zeitpunkt der steuerlichen Absetzbarkeit vorzuverlegen. Der nächste Termin ist dann der Fertigstellungstermin der Wohnung mit Abnahme, und der letzte Termin ist die vollständige Fertigstellung des gesamten Objektes inkl. der Aussenanlagen.

Zunächst macht der Energieberater eine Bestandsaufnahme des energetischen Zustands der Immobilie. Neben der Gebäudehülle spielt dabei die Qualität der Sanierung und der geplanten Heizungsanlage eine Rolle. Nachdem sich er der Verkäufer für bestimmte Sanierungsmaßnahmen entschieden hat, übernimmt der Energieberater bei
Denkmalimmobilien die detaillierte energetische Fachplanung. Auf dieser Grundlage kann die Sanierungsmaßnahme dann begonnen werden. Sobald die Arbeiten starten übernimmt der Energieberater auch die Baubegleitung. Außerdem begleitet er die Abnahme und bestätigt dann den Abschluss der energieeffizienten Sanierung. Der Käufer beauftrag den Energieberater mit der „Bestätigung zum Antrag“, der für die Beantragung der KfW Finanzierung notwendig ist. Außerdem erhält der Käufer vom Energieberater einer Denkmalimmobilie auch die „Bestätigung nach Durchführung“ für den Erhalt des Tilgungszuschusses, sobald die Baumaßnahme abgeschlossen ist. Die KfW übernimmt 50 % der Kosten für die Energieberater. Diese werden nach Abschluss der Sanierung als Zuschuss
ausbezahlt. Der Energieberater beantragt auch die Gutschrift für diesen Zuschuss bei der KfW.

Bei Denkmalimmobilien, die geeignet sind, nach KfW-Standard energieeffizient saniert zu werden, beauftragt der Verkäufer einen Energieberater mit der gesamten Abwicklung. Der Käufer hat dann die Möglichkeit, ein Förderdarlehen bis zu 150.000 Euro über das Programm 261 in Anspruch zu nehmen. Der Käufer beauftragt dann den Energieberater, für ihn eine sogenannte „Bestätigung zum Antrag“ – kurz BzA - auszustellen. Für den Ablauf einer KfW Finanzierung bei einer Denkmalimmobilie ist es sehr wichtig, dass der Antrag vor dem Kauf stattfindet. Die Beantragung der KfW Finanzierung erfolgt über den Finanzierungspartner, der die gesamte Finanzierung abwickelt. Wenn der Antrag bei der KfW gestellt ist und eine Bestätigung vorliegt, kann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen werden. Beim weiteren Ablauf der KfW Finanzierung einer Denkmalimmobilie gibt es dann nach Abschluss der Baumaßnahmen die „Bestätigung nach Durchführung“ vom Energieberater. Dieser wird dann vom Finanzierungspartner eingereicht, um den Tilgungszuschuss zu erlangen. Der Vorteil bei einer KfW Finanzierung ist, dass der Käufer einer Denkmalimmobilie ein zinsgünstiges Darlehen aufnehmen kann und ein Teil des Darlehens erlassen wird (Tilgungszuschuss). Hier kann der Käufer zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen – 10, 20 oder 30 Jahre.

Wenn eine Denkmalimmobilie die Voraussetzung für die Förderung der KfW erfüllt, kann der Erwerber ein zinsgünstiges Darlehen mit einem Tilgungszuschuss beantragen. Es handelt sich bei Sanierungsobjekten, die für die Förderung in Frage kommen, um das Programm 261 (Haus und Wohnung energieeffizient bauen und sanieren). Bei diesem Programm kann der Käufer einen zinsgünstigen Kredit aufnehmen und erhält einen Tilgungszuschuss. Das bedeutet, dass von dem Kredit zwischen 5 % und 45 % der Kreditsumme als Tilgungszuschuss verrechnet werden und somit weniger zurückbezahlt werden muss. Der Tilgungszuschuss reduziert also den zurückzuzahlenden Kreditbetrag und verkürzt somit die Laufzeit. Die Höhe des Tilgungszuschusses richtet sich nach der Effizienzhaus-Stufe. Je besser diese ist, umso höher ist der Tilgungszuschuss. Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind erhält der Käufer die sog. BnD, also die „Bestätigung nach Durchführung“ vom Energieberater und reicht diese bei seinem Finanzierungspartner ein. Dieser schickt diese dann zur KfW und nach Überprüfung wird der Tilgungszuschuss dann gutgeschrieben.

Die Grundvoraussetzung für die offizielle Anerkennung einer Immobilie als Denkmalimmobilie ist die Eintragung der Immobilie in die Denkmalliste der jeweiligen Stadt.
In dieser Liste sind alle Objekte aufgeführt, die die Kriterien als erhaltungswürdige Denkmalimmobilie erfüllen. Diese Kriterien können eine besondere Historie, eine besondere einzigartige Bauausführung oder auch die besondere Lage innerhalb einer Stadt sein, die für den Erhalt des Stadtbildes sehr wichtig ist. Die Prüfung und Einstufung als Denkmalimmobilie kann vom jeweiligen Eigentümer bei der Stadt beantragt werden. Eine erhaltungswürde Denkmalimmobilie ist daher eine besondere Immobilie, die man auch als Baukulturgut bezeichnen kann und damit für die Nachwelt erhalten werden soll. Viele dieser Denkmalimmobilien wurden im Laufe der Kriege zerstört, der Erhalt und die Wiederherstellung der verbliebenen Denkmalimmobilien haben in Deutschland höchste Priorität, da diese Immobilien Zeitzeugen unserer Kultur sind. Früher wurden diese besonderen Immobilien teilweise durch Emailleschilder gekennzeichnet, damit man auf den ersten Blick erkennen konnte, dass es sich hier um eine sehr besondere und einzigartige Immobilie handelt.
Die Überwachung der eventuellen Sanierung und Wiederherstellung einer Denkmalimmobilie obliegt der Denkmalschutzbehörde und dem zuständigen Denkmalpfleger. Die Einhaltung der jeweiligen Vorschriften ist in Deutschland Ländersache.
Um eine historisch gerechte Wiederherstellung der Denkmalimmobilie zu erreichen, werden alle historisch verfügbaren und hinterlegten Dokumente benötigt, die den Urzustand der Denkmalimmobilie wiedergeben.

Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet ist ein Gebiet, das laut § 142 Baugesetzbuch von der Gemeinde dazu erklärt werden kann. Die Gemeinde kann demnach ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Dabei ist das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen sind, können aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

Laut dem Paragraph aus dem Baugesetzbuch beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). 
Der Bauträger schließt also mit der Gemeinde eine Sanierungsvereinbarung für das Objekt, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Es gelten dann die gleichen Abschreibungssätze wie bei einem Einzeldenkmal, also 9 % für 8 Jahre und 7 % für 4 Jahre (bezogen auf die Sanierungskosten). Sie sind nur für Objekte, die sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befinden, im § 7 h EStG geregelt.

Denkmalimmobilien prägen nachhaltig das Stadtbild der jeweiligen Stadt. Um dieses Stadtbild zu erhalten unterliegen Denkmalimmobilien der besonderen Aufsicht des Denkmalschutzes.
In den meisten Fällen steht die Außenfassade der Denkmalimmobilie unter Denkmalschutz.
Hierzu zählen z.B. besondere Stuckelemente oder auch ein sichtbares Fachwerk. Ebenfalls stehen auch die Fenster, oder auch eine alte Hauseingangstür unter Denkmalschutz. Aber auch im Innern der Denkmalimmobilie können bestimmte Bauteile dem Denkmalschutz unterliegen. Hierzu können ein erhaltenswürdiges Treppenhaus, eventuell auch Wohnungseingangstüren oder im Innern der Wohnung z.B. alte Holzkassettentüren, Holzkassettendecken oder Stuckelemente an den Decken unter Denkmalschutz stehen.
Besonders im Rheinland gibt es z.B. eine besondere Art von Decken, die in Wohnungen oder aber auch in alten Bauernhöfen verbaut wurde, die sogenannte Kölner Decke.
Die Kölner Decke bezeichnet eine Konstruktion aus Deckenbalken und den darüber liegenden Dielen, die vollständig von Putz überzogen ist. Die Unterseiten der Balken sind oft mit Stuckelementen versehen, während zwischen den Balken liegende Deckenflächen glatt verputzt sind, manchmal liegen allerdings auch darauf Stuckornamente, womit die Balkenkonstruktion sichtbar bleibt. Die Enden zwischen zwei Deckenbalken sind bei der Kölner Decke halbrund ausgestaltet. Kölner Decken waren seit der ersten Hälfte des 17. Jahrhunderts bis ins erste Drittel des 18. Jahrhunderts vor allem im Rheinland sehr beliebt, wurden dann aber zunehmend verdrängt.

Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie setzt sich aus 3 Teilen zusammen, dem Grundstücksanteil, dem vorhandenen unsanierten Altbauanteil und dem Sanierungskostenanteil, der Teil der Kosten der nach dem Erwerb in die Kernsanierung der Denkmalimmobilie investiert wird. Durch den stetig gestiegenen Ankaufspreis der unsanierten Altbausubstanz und dem sehr oft anfallenden hohen Anteil der Kosten für die Entkernung und Entsorgung von vorhandenem Altmaterial in den Objekten ist der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie im Vergleich zu einer Neubauimmobilie nachvollziehbar höher.
Bei einer Denkmalimmobilie kann der Erwerber eine steuerliche Absetzbarkeit auf die Altbausubstanz und dazu auf die Sanierungskosten geltend machen – ein entscheidender Vorteil! Die vorhandene Altbausubstanz kann steuerlich entweder mit 2% p.a. über 50 Jahre (wenn das Gebäude nach 1924 erbaut wurde) abgeschrieben werden, oder mit 2,5% p.a. wenn das Gebäude vor 1924 erbaut wurde. Der Sanierungskostenanteil, also der Anteil des Kaufpreises, der nach dem Erwerb für die Kernsanierung verwendet wird, kann zu 100% innerhalb von 12 Jahren steuerlich geltend gemacht werden. (1.-8. Jahr 9% p.a. und 9.-12. Jahr 7% p.a.) – Eigennutzer können 90% des Sanierunskostenanteils innerhalb von 10 Jahren geltend machen.
Durch den Erhalt der sehr hohen steuerlichen Vorteile in Bezug auf die Denkmalabschreibung nach §7h,i und 10f des Einkommenssteuergesetztes erhält der Käufer also bei der Denkmalimmobilie ca. 35% des gezahlten Kaufpreises innerhalb eines Zeitraums von 10 bzw. 12 Jahren durch das Finanzamt zurückerstattet. Der damit effektiv gezahlte Kaufpreis ist daher i.d.R. bei einer Denkmalimmobilie nach Steuern betrachtet niedriger als bei einer von der Lage und Ausstattung vergleichbaren Neubauimmobilie. Bei einer Bestandsimmobilie, die natürlich nochmals deutlich günstiger ist als eine Neubauimmobilie gilt es zu beachten, ob sich ein günstiger Einkaufpreis nicht im Laufe der Jahre durch nachträgliche Investitionen im Vergleich sogar relativiert. Durch die umfassende Kernsanierung einer Denkmalimmobilie sind die Investitionen nach dem Erwerb fast zu vernachlässigen, da die Denkmalimmobilie in einen Neubauzustand versetzt wird. Weiterhin ist die Bausubstanz eines Baudenkmals mit teilweise 100-jähriger Geschichte deutlich besser als die einer Neubau- oder Bestandsimmobilie.

Die Denkmalpflege in Deutschland hat ihren Ursprung im 18. Jahrhundert. Sie geht auf die Initiative eines preussischen Baubeamten zurück, Herrn Karl Friedrich Schinkel (1781-1841).
Er entwarf als Erster ein Konzept staatlicher Denkmalpflege, das sich besonders den Bauten aus dem Mittelalter annehmen sollte. Hierbei handelte es sich ursprünglich im Kirchen, Klöster und Gebäude mit Herrschaftsstruktur. Für die heutige Denkmalpflege gilt das Jahr 1975 als Entstehungsjahr, das sogenannte „European Heritage Year“. Grund hierfür war, daß durch die Spekulation mit Immobilien in vielen Städten historische Bauten des Historismus und des Jugenstils zerstört wurden, und an ihrer Stelle Neubauten errichtet wurden. Die gesellschaftspolitische und ästhetische Kritik an einem solchen Stadtbild wurden mit der Zeit immer lauter und führte zu einem Bewusstseinswandel, der den historischen Bauten zunehmend Bedeutung gab. Die Denkmalpflege erhielt einen enormen Aufschwung und es wurden nun nach und nach die Denkmalschutzgesetze ins Leben gerufen.
Um die Investition in Baudenkmäler für Kapitalanleger und Eigennutzer zusätzlich luktativ zu machen, wurde die Denkmalabschreibung ins Leben gerufen, die weltweit einmalig ist und eine Investition in Denkmalimmobilien durch hohe steuerliche Vorteile interessant macht.
In Deutschland gibt es heute noch ca. eine Million Bau- und auch Bodendenkmäler. Bodendenkmäler sind z.B. im Boden liegende Befestigungsanlagen, Siedlungen, Gräber usw. – also meist nicht sichtbares archäologisches Kulturgut, es können aber auch Privatparks sein die durch die Lage erhaltenswürdig sind.
Nach der Wiedervereinigung wurde auch in den neuen Bundesländern die Denkmalpflege organisiert. Die Denkmalpflege wurde dort damit konfrontiert, das tausende Baudenkmale materiell und technisch in einem katastrophalen Zustand waren, weiterhin hatte keine massive Stadterneuerung stattgefunden, so daß ein einzigartiger historischer Baustand erhalten geblieben war.

Die Inventarisierung der Listen denkmalgeschützter Gebäude ist nicht abgeschlossen, sondern ein fortlaufender Prozess. Auch Gebäude aus den 1950er und 1960er Jahren wurden und werden weiterhin auf die Listen der Denkmäler gesetzt.

Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie liegt im Vergleich zu einer Neubauimmobilie ca. 20-25% höher aufgrund der Tatsache, das bereits vor Baubeginn ein oft sehr hoher Ankaufspreis für die unsanierte Altbausubstanz gezahlt werden muss. Dazu kommt sehr oft noch ein sehr hoher Kostenanteil für die nicht mehr benötigter Altbauanteile im Zuge der Entkernung (evtl. Abbau des alten Dachstuhls, Entsorgung von Altmaterialien im Objekt etc.) Betrachtet man jedoch den effektiv gezahlten Kaufpreis der Denkmalimmobilie, so ist dieser Preis niedriger im Vergleich, da der Erwerber einer Denkmalimmobilie ca. 35% des Kaufpreises durch den Erhalt der Steuervorteile durch die Denkmalabschreibung zurückerhält.

Oftmals können sogar durch die Steuervorteile und die hohen Mieterträge alle laufenden Kosten, die Zinsen und sogar die Tilgung bezahlt werden, so daß sich die Immobilie ohne Eigenaufwand entschuldet. Hier schneidet die Denkmalimmobilie natürlich deutlich besser ab als eine Neubau- oder Bestandsimmobilie, da dies hier nur mit einer Eigenzuzahlung erreicht werden kann. 

Nimmt man den Vergleich zum gezahlten Kaufpreis und das nach Ablauf der Abschreibungsdauer der Denkmalabschreibung noch vorhandene Restdarlehen in die Betrachtung und geht sehr konservativ davon aus, das der nach der Abschreibungsdauer erzielbare Kaufpreis identisch ist mit dem Preis zum Kaufdatum dann ergibt sich ein durchschnittlicher Gewinn von ca. 40% - abhängig vom zu versteuernden Einkommen, das die Grundlage für die Höhe der Rückerstattungen ist. 

Aus unserer mittlerweile fast 30-jährigen Erfahrung ist zu sagen, das die Verkaufspreise nach der Abschreibungsdauer jedoch weit höher waren als die Einkaufpreise zum Kaufdatum. Hier wurden Wertsteigerungen von weit mehr als 50% realisiert, dies ist natürlich zu einem wichtigen Teil der Einzigartigkeit der Denkmalobjekte und der sehr hohen Nachfrage nach diesen besonderen Immobilien mit Historie und Charakter geschuldet – es war schon immer etwas Besonderes ein Stück Geschichte zu besitzen und dies wird auch in Zukunft immer so sein. Nicht umsonst ist unser Slogan: Investition in Geschichte! 

Vor allem Besitzer älterer Gebäude sehen sich häufig mit feuchten Kellern konfrontiert. Der Grund: Oft besitzen diese Häuser gar keinen oder nur einen unzureichenden Schutz gegen eindringende Feuchtigkeit aus dem Erdreich. Haben sich die Kellerwände erst einmal mit Wasser vollgesogen, steigt dieses durch die Kapillarwirkung im Mauerwerk auf und gelangt unter Umständen sogar in die Bausubstanz der darüber liegenden Geschosse. Erhöhter Wärmeenergiebedarf, Schimmelbildung und gravierende Bauschäden bis hin zur Zerstörung der Bausubstanz sind die Folgen. Baudenkmäler sind davon gleichermaßen betroffen wie Immobilien, die nicht unter Denkmalschutz stehen.

Aus diesem Grund ist eine fachgerechte Abdichtung der erdberührenden Bauteile eines denkmalgeschützten Hauses unverzichtbar. Diese Sperrschichten helfen allerdings nur, wenn sie das im Erdreich liegende Geschoss vollständig umschließen und intakt sind. Eine funktionierende Abdichtung besteht daher aus einer Horizontalsperre, die das Aufsteigen von Nässe verhindert, und einer Vertikalsperre, die die Außenwände vor eindringender Feuchtigkeit schützt. Gerade die nachträgliche Anbringung einer vertikalen Abdichtung von außen – wie sie bei Denkmalimmobilien als unverzichtbar betrachtet werden muss – ist mit einem hohen Arbeitsaufwand verbunden und erfordert spezielle Fachkenntnisse.

Die häufigste Form der vertikalen Abdichtung von Immobilien mit Erdkontakt ist die Anbringung von Sperrschichten auf der Außenseite. Diese bilden um das gesamte Kellergeschoss eine undurchlässige Hülle. Wird die Abdichtung nachträglich angebracht, ist im Vorfeld die Freilegung der im Erdreich liegenden Wandflächen bis zur Bauwerkssohle notwendig. Nach der anschließenden Säuberung des vorhandenen Mauerwerks von anhaftendem Erdreich und der Reparatur von geschädigten Mauerwerksteilen und Putzschichten erfolgen die eigentlichen Abdichtungsarbeiten. Je nach vorhandener Baugrundsituation werden bituminöse Spachtelmassen oder mineralische Dichtungsschlämme nach den geltenden technischen Vorschriften auf die Wandflächen aufgebracht. Eine vor die Wand gestellte Schutz- oder Dämmplatte schützt die Abdichtungsschicht zusätzlich vor Beschädigungen. Je nach Beschaffenheit des Bodens ist ggf. das Verlegen einer Drainage erforderlich. Die Baumaßnahme endet mit dem Verfüllen des Arbeitsraums mit Erdreich und der anschließenden Verdichtung des Baugrunds.

Für die mechanische Methode kommt das Mauersägeverfahren am häufigsten zum Einsatz. Bei diesem besteht die Horizontalsperre aus Kunststoffbahnen oder nicht rostenden Metallplatten, die direkt ins Mauerwerk einer Immobilie eingelegt werden. Hierzu muss vorher mit einer Mauerkettensäge ein umlaufender, waagerechter Schlitz hergestellt werden. Hoch belastbare Duroplastkeile dienen zur statischen Sicherung des Mauerwerks während der Baumaßnahme. Beim chemischen Verfahren bildet ein Injektionsstoff die feuchtigkeitssperrende Schicht. Dieser wird über Bohrungen ins Mauerwerk eingebracht. Dafür kommen unter anderem Injektioncremes über Bohrungen in vorhandene Horizontalfugen zum Einsatz. Wichtig hierbei ist, dass der Injektionsstoff sich – mittels Druckeinpressung oder durch Einbringung unter Nutzung der natürlichen Schwerkraft – über den gesamten Mauerwerksquerschnitt verteilt und eine lückenlose sperrende Schicht bildet.