Die steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Denkmalimmobilie

Eine Denkmalimmobilie ist mehr als ein Gebäude mit historischer Bedeutung. 

Für Kapitalanleger kann sie eine langfristige Sachwertanlage sein, bei der Mieteinnahmen, Finanzierung, Wertentwicklung und besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten zusammenwirken. Ob sich der Erwerb tatsächlich rechnet, lässt sich jedoch nicht allein an einer möglichen Steuerersparnis ablesen. Entscheidend ist eine vollständige steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung der Denkmalimmobilie.

Eine solche Berechnung führt sämtliche Einnahmen und Ausgaben über einen längeren Zeitraum zusammen. Dazu gehören der Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die begünstigten Sanierungskosten, Zinsen und Tilgung, Mieteinnahmen, laufende Bewirtschaftungskosten, Rücklagen sowie die voraussichtlichen steuerlichen Auswirkungen. Auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, wie hoch der laufende Kapitalbedarf ist, welche Liquiditätsüberschüsse entstehen können und welche Restschuld am Ende des Betrachtungszeitraums verbleibt.

Wichtig ist dabei: Eine steuerliche Entlastung ersetzt keine solide Immobilienkalkulation. Standort, Kaufpreis, Bauqualität, Vermietbarkeit und Finanzierung müssen auch ohne optimistische Annahmen wirtschaftlich tragfähig sein.

Was gehört in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Denkmalimmobilie?

Eine belastbare Berechnung betrachtet nicht nur den Kaufpreis, sondern den gesamten Lebenszyklus der Investition. Die wichtigsten Bestandteile sind:

Kaufpreis und Kaufpreisaufteilung

Der Kaufpreis muss wirtschaftlich auf Grund und Boden, die vorhandene Gebäudesubstanz und gegebenenfalls begünstigte Sanierungsmaßnahmen aufgeteilt werden. Grund und Boden kann steuerlich nicht abgeschrieben werden. Auch die besonderen Abschreibungsmöglichkeiten für Baudenkmale gelten nicht pauschal für den gesamten Kaufpreis, sondern nur für die gesetzlich begünstigten und bescheinigten Aufwendungen.

Erwerbsnebenkosten

Zu den Erwerbsnebenkosten zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklercourtage kann hinzukommen, sofern das Objekt nicht provisionsfrei angeboten wird. Diese Beträge müssen bei der Ermittlung des erforderlichen Eigenkapitals berücksichtigt werden.

Sanierungs- und Modernisierungskosten

Bei einer Denkmalimmobilie können die Kosten für Sanierung, Restaurierung und Modernisierung einen erheblichen Anteil der Gesamtinvestition ausmachen. Deshalb sollten die Maßnahmen detailliert beschrieben, nachvollziehbar kalkuliert und durch angemessene Reserven für Kostensteigerungen ergänzt werden.

Für die steuerliche Begünstigung ist entscheidend, welche Arbeiten von der zuständigen Denkmalschutzbehörde als erforderlich anerkannt und bescheinigt werden. Nicht jede Modernisierung ist automatisch denkmalrechtlich oder steuerlich begünstigt.

Finanzierung und Bauzeitzinsen

In die Berechnung gehören sämtliche Finanzierungskosten: Sollzinsen, anfängliche Tilgung, mögliche Bereitstellungszinsen, Bauzeitzinsen, Gebühren sowie die Konditionen einer späteren Anschlussfinanzierung. Gerade bei längeren Sanierungsphasen kann die Vorfinanzierung die Liquidität spürbar belasten.

Auch Förderdarlehen und Tilgungszuschüsse können die Finanzierung verbessern. Die jeweils geltenden Programme, Konditionen und Antragsfristen müssen jedoch objektbezogen geprüft werden. Förderanträge sind häufig vor Beginn des Vorhabens beziehungsweise vor dem Abschluss bestimmter Verträge zu stellen.

Mieteinnahmen und Mietentwicklung

Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie bilden die erwarteten Nettokaltmieten die wichtigste laufende Einnahme. Eine seriöse Prognose berücksichtigt neben der Anfangsmiete auch mögliche Mietanpassungen, Leerstandszeiten und Forderungsausfälle. Überdurchschnittliche Mietsteigerungen sollten nicht ohne belastbare Marktgrundlage angesetzt werden.

Laufende Kosten und Rücklagen

Von den Mieteinnahmen sind alle nicht umlagefähigen Kosten abzuziehen. Dazu können Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Kontoführung, Mietausfall, Hausgeldanteile und weitere Bewirtschaftungskosten gehören. Auch bei einem frisch sanierten Gebäude ist eine angemessene Rücklage sinnvoll, da Reparaturen und spätere Instandsetzungen nicht dauerhaft ausgeschlossen werden können.

Denkmal-AfA: Steuerlicher Vorteil bei vermieteten Baudenkmalen

Für vermietete Baudenkmale sieht § 7i Einkommensteuergesetz erhöhte Absetzungen für bestimmte, bescheinigte Baumaßnahmen vor. Begünstigte Aufwendungen können im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu 9 Prozent sowie in den darauffolgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7 Prozent abgeschrieben werden. Damit können die anerkannten Aufwendungen grundsätzlich über insgesamt zwölf Jahre verteilt berücksichtigt werden.

Davon zu unterscheiden ist die reguläre Gebäudeabschreibung für den nicht begünstigten Anteil der vorhandenen Gebäudesubstanz. Der auf das Grundstück entfallende Kaufpreisanteil ist nicht abschreibungsfähig.

Die Denkmal-AfA setzt insbesondere voraus, dass

• das Gebäude oder der betreffende Gebäudeteil nach Landesrecht als Baudenkmal gilt,
• die Maßnahmen der Erhaltung des Baudenkmals oder seiner sinnvollen Nutzung dienen,
• die Arbeiten vor ihrer Ausführung mit der zuständigen Stelle abgestimmt wurden und
• eine entsprechende Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen vorliegt.

Öffentliche Zuschüsse können die steuerlich begünstigte Bemessungsgrundlage mindern. Deshalb sollten steuerliche Förderung, KfW-Finanzierung und sonstige Zuschüsse immer gemeinsam betrachtet werden.

Steuerbegünstigung bei Eigennutzung

Wird das Baudenkmal selbst bewohnt, kommt statt der Denkmal-AfA unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderausgabenabzug nach § 10f Einkommensteuergesetz infrage. Begünstigte Aufwendungen können im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden neun Kalenderjahren mit jeweils bis zu 9 Prozent berücksichtigt werden. Insgesamt sind damit grundsätzlich bis zu 90 Prozent der anerkannten Aufwendungen über zehn Jahre abziehbar.

Die Voraussetzungen unterscheiden sich von denen einer vermieteten Immobilie. Vor dem Erwerb und vor Beginn der Maßnahmen sollte deshalb geklärt werden, welche Regelung im konkreten Fall anwendbar ist.

Steuerersparnis ist nicht gleich Rendite

Die Denkmalabschreibung reduziert zunächst das zu versteuernde Einkommen. Wie hoch die tatsächliche Steuerentlastung ausfällt, hängt unter anderem vom individuellen Einkommen, dem persönlichen Grenzsteuersatz, der Nutzungsart, den weiteren Einkünften und der steuerlichen Anerkennung sämtlicher Kosten ab.

Vereinfacht ausgedrückt: Mindern anerkannte Aufwendungen das zu versteuernde Einkommen um 10.000 Euro und beträgt der persönliche Grenzsteuersatz 42 Prozent, kann daraus rechnerisch eine Einkommensteuerentlastung von etwa 4.200 Euro entstehen. Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und weitere steuerliche Wechselwirkungen sind in diesem vereinfachten Beispiel nicht berücksichtigt.

Eine Modellrechnung darf daher nicht nur hohe Abschreibungsbeträge zeigen. Sie muss auch transparent darstellen, wann die Entlastungen anfallen, welche laufenden Zahlungen gegenüberstehen und wie sich Änderungen des Einkommens oder des Steuerrechts auf das Ergebnis auswirken können.

Welche Kennzahlen sind für die Rentabilität wichtig?

Für eine fundierte Beurteilung sollten mehrere Kennzahlen gemeinsam betrachtet werden:

• Liquidität vor und nach Steuern: Zeigt, ob jährlich ein Überschuss entsteht oder zusätzliches Kapital benötigt wird.
• Eigenkapitalbedarf: Umfasst nicht nur den anfänglichen Einsatz, sondern auch mögliche Nachschüsse während Bau- und Vermietungsphase.
• Tilgungsverlauf und Restschuld: Macht sichtbar, wie stark sich die Verschuldung im Zeitverlauf reduziert.
• Netto-Restschuld: Stellt der Restschuld vorhandene kumulierte Liquiditätsüberschüsse gegenüber.
• Eigenkapitalrendite: Setzt den wirtschaftlichen Ertrag ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital.
• Kapitalwert: Rechnet zukünftige Zahlungsströme auf ihren heutigen Wert zurück.
• Interner Zinsfuß: Schätzt die durchschnittliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals über die Haltedauer.
• Break-even-Punkt: Zeigt, ab wann Einnahmen und Vorteile die bis dahin entstandenen Belastungen ausgleichen.

Keine einzelne Kennzahl beschreibt die Investition vollständig. Eine hohe steuerliche Entlastung kann beispielsweise mit einem negativen laufenden Cashflow, einem hohen Eigenkapitaleinsatz oder einer hohen Restschuld verbunden sein.

Beispiel einer steuerlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung

Die folgende Modellrechnung zeigt, wie eine konkrete Auswertung dargestellt werden kann. Berechnet wird eine 85,40 Quadratmeter große Wohnung mit Stellplatz. Der Kaufpreis beträgt insgesamt 432.584 Euro. Hinzu kommen Erwerbsnebenkosten und Bauzeitzinsen, sodass sich ein Gesamtaufwand von 473.409 Euro ergibt. Alle Konditionen und Ergebnisse beziehen sich ausschließlich auf dieses Rechenbeispiel und sind nicht ohne Weiteres auf andere Denkmalimmobilien übertragbar.

Annahmen der Finanzierung

• Der Kaufpreis wird vollständig über Darlehen finanziert.
• Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten werden aus Eigenkapital bezahlt.
• Die während der Bauzeit anfallenden Bauzeitzinsen werden ebenfalls aus Eigenkapital erbracht.
• Es fällt keine Maklercourtage an.
• Es wird keine gesonderte Finanzierungsvermittlungsgebühr berechnet.
• Für das Bankdarlehen werden 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfängliche Tilgung angesetzt.
• Für das KfW-Darlehen werden in dieser Modellrechnung 1,78 Prozent Sollzins und zunächst 1,81 Prozent Tilgung angenommen.
• Zusätzlich berücksichtigt die Modellrechnung einen Tilgungszuschuss von 10 Prozent auf den hierfür angesetzten förderfähigen Darlehensanteil.
• Die anfängliche Jahreskaltmiete beträgt einschließlich Stellplatz 11.872,80 Euro.
• Mietausfälle und Leerstandszeiten werden nicht angesetzt.
• Die nicht umlagefähigen Kosten bleiben im Betrachtungszeitraum unverändert bei jährlich 881,33 Euro.
• Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung werden unveränderte Darlehenszinsen unterstellt.

Diese Zinssätze und Förderkonditionen sind Rechenannahmen eines konkreten Falls. Maßgeblich sind stets das persönliche Finanzierungsangebot und die zum Antragszeitpunkt gültigen Förderbedingungen.

Ergebnis der Modellrechnung

KennzahlErgebnisKumuliertes steuerliches Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung-387.653,88 EuroPrognostizierte Steuerentlastungen195.931,97 EuroAnfänglich eingesetztes Eigenkapital40.825,48 EuroKumulierte Liquiditätsüberschüsse nach Zinsen, Kosten und planmäßiger Tilgung80.804,69 EuroÜberschüsse nach Abzug des anfänglichen Eigenkapitals39.979,21 EuroPlanmäßige Tilgungszahlungen aus der laufenden Liquidität107.735,18 EuroZusätzliche Schuldminderung durch den KfW-Tilgungszuschuss15.000,00 EuroGesamte Verringerung der Darlehensschuld122.735,18 EuroVoraussichtliche Restschuld bei Hauptbank und KfW309.848,82 EuroRestschuld nach hypothetischer Anrechnung sämtlicher Liquiditätsüberschüsse229.044,13 Euro

Die Modellrechnung ist in sich weitgehend rechnerisch schlüssig. Die Darlehensschuld sinkt von 432.584 Euro auf 309.848,82 Euro. Davon entfallen 107.735,18 Euro auf planmäßige Tilgungszahlungen und 15.000 Euro auf den angenommenen KfW-Tilgungszuschuss. Die eigentliche Verringerung der Bankschuld beträgt somit 122.735,18 Euro.

Daneben weist die Berechnung über den gesamten Zeitraum Liquiditätsüberschüsse von 80.804,69 Euro aus. Dieser Betrag ist jedoch nicht mit Gewinn oder Tilgung gleichzusetzen. Das anfänglich eingesetzte Eigenkapital von 40.825,48 Euro wurde in der Summe noch nicht abgezogen. Unter der Annahme, dass sämtliche prognostizierten Überschüsse tatsächlich entstehen und vollständig angespart werden, verbleibt nach Rückführung des anfänglichen Eigenkapitals ein nominaler Liquiditätsüberschuss von 39.979,21 Euro.

Die gelegentlich verwendete Aussage einer „Gesamttilgung“ von rund 203.540 Euro vermischt drei unterschiedliche Größen: planmäßige Tilgungszahlungen, den KfW-Tilgungszuschuss und angesparte Liquiditätsüberschüsse. Fachlich genauer ist es, diese Positionen getrennt auszuweisen.

Werden die angesparten 80.804,69 Euro lediglich rechnerisch von der Restschuld abgezogen, ergibt sich eine wirtschaftliche Netto-Restschuld von 229.044,13 Euro. Das gilt aber nur, wenn die Überschüsse nicht entnommen oder anderweitig verwendet werden.

Einordnung von Kaufpreis und Mietrendite

Der reine Wohnungskaufpreis entspricht rund 4.960 Euro je Quadratmeter, zuzüglich des Stellplatzes. Bezogen auf den Kaufpreis einschließlich Stellplatz ergibt sich aus der anfänglichen Jahreskaltmiete eine Bruttomietrendite von rund 2,75 Prozent. Bezogen auf den gesamten anfänglichen Aufwand einschließlich Erwerbsnebenkosten und Bauzeitzinsen sind es nur rund 2,51 Prozent. Nach Abzug der angesetzten nicht umlagefähigen Kosten verbleiben vor Finanzierung rund 2,32 Prozent.

Damit ist die Immobilie keine ertragsstarke klassische Mietanlage. Das positive Ergebnis der Modellrechnung beruht in erheblichem Umfang auf der Denkmalabschreibung, dem unterstellten hohen persönlichen Steuersatz und den angesetzten Finanzierungskonditionen.

Steuerliche Annahmen des Beispiels

Die prognostizierte Steuerentlastung von 195.931,97 Euro basiert auf einem über den gesamten Zeitraum unveränderten zu versteuernden Einkommen von jährlich 100.000 Euro, der Grundtabelle für eine alleinstehende Person, 9 Prozent Kirchensteuer und der vollständigen steuerlichen Verrechnung der errechneten Verluste aus Vermietung und Verpachtung.

Die Steuerentlastung ist deshalb für andere Erwerber nicht übertragbar. Bei Zusammenveranlagung, einem niedrigeren Einkommen, ohne Kirchensteuer oder bei einer abweichenden Anerkennung der Kosten kann sie erheblich niedriger ausfallen.

Auch der angesetzte Sanierungsanteil von 85 Prozent am Wohnungskaufpreis ist außergewöhnlich hoch. Entscheidend ist nicht die Aufteilung in der Vertriebsberechnung, sondern die spätere Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde und die steuerliche Anerkennung. Weicht die anerkannte Bemessungsgrundlage ab, verändern sich sämtliche Steuer- und Liquiditätswerte.

Die Aussage, dass die Tilgung „ohne Eigenzuzahlung“ erfolgt, muss dennoch präzise eingeordnet werden. In der Modellrechnung werden die Erwerbsnebenkosten und die Bauzeitzinsen zunächst aus Eigenkapital bezahlt. Gemeint ist daher, dass während des weiteren Betrachtungszeitraums nach den getroffenen Annahmen keine zusätzlichen laufenden Eigenmittel erforderlich sind. Ob dies tatsächlich eintritt, hängt insbesondere von Vermietung, Kostenentwicklung, Finanzierung und persönlicher Steuerwirkung ab.

Risiken mit Szenarien realistisch prüfen

Jede Wirtschaftlichkeitsberechnung beruht auf Annahmen. Deshalb sollte neben dem erwarteten Verlauf mindestens ein vorsichtiges und ein ungünstiges Szenario berechnet werden. Besonders relevant sind:

• höhere Sanierungs- oder Bauzeitzinsen,
• Verzögerungen bei Fertigstellung und Vermietung,
• niedrigere Mieteinnahmen oder zeitweiser Leerstand,
• steigende Verwaltungs- und Instandhaltungskosten,
• eine niedrigere steuerliche Anerkennung einzelner Maßnahmen,
• Änderungen des persönlichen Steuersatzes,
• höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung,
• ein geringerer Verkaufspreis oder höhere Verkaufskosten.

Eine Sensitivitätsanalyse zeigt, welche Annahmen den größten Einfluss auf Liquidität und Rendite haben. So lässt sich erkennen, ob die Investition bereits bei kleinen Abweichungen zusätzliches Eigenkapital benötigt oder auch unter vorsichtigeren Bedingungen tragfähig bleibt.

Wertentwicklung und möglicher Verkauf

Eine mögliche Wertsteigerung kann in die langfristige Betrachtung einfließen, sollte aber konservativ angesetzt werden. Entscheidend sind unter anderem Lage, Nachfrage, Gebäudezustand, energetischer Standard und die allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes.

Für ein Verkaufsszenario müssen neben dem erwarteten Erlös auch die verbleibende Darlehensschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen, Verkaufsnebenkosten und steuerliche Folgen berücksichtigt werden. Eine Exit-Strategie sollte deshalb nicht nur einen optimistischen Verkaufspreis nennen, sondern mehrere Zeitpunkte und Marktverläufe vergleichen.

Fazit: Transparenz statt reiner Steuerbetrachtung

Eine professionell erstellte steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung macht die Investition in eine Denkmalimmobilie nachvollziehbar. Sie verbindet Kaufpreis, Sanierung, Denkmal-AfA, Finanzierung, Mieteinnahmen, laufende Kosten, Steuerwirkung, Tilgung und Restschuld zu einem Gesamtbild.

Der steuerliche Vorteil kann die Wirtschaftlichkeit deutlich verbessern. Er sollte jedoch niemals isoliert betrachtet werden. Eine Denkmalimmobilie überzeugt langfristig nur dann, wenn auch Lage, Vermietbarkeit, Bausubstanz, Finanzierung und Kaufpreis zueinander passen.

Vor einer Investitionsentscheidung sollten die objektbezogene Kalkulation und die individuellen steuerlichen Auswirkungen durch entsprechend qualifizierte Fachleute geprüft werden. Eine Prognose kann eine persönliche Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung nicht ersetzen.

Häufige Fragen zur steuerlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung

Wie hoch ist die Denkmal-AfA bei einer vermieteten Immobilie?

Für anerkannte und bescheinigte Aufwendungen sind nach § 7i EStG im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent sowie in den darauffolgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent möglich. Die Regelung betrifft nicht automatisch den gesamten Kaufpreis.

Können auch Eigennutzer steuerlich profitieren?

Ja. Bei einer selbst genutzten Denkmalimmobilie können begünstigte Aufwendungen unter den Voraussetzungen des § 10f EStG über zehn Jahre mit jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben berücksichtigt werden.

Welche Kosten werden nicht über die Denkmal-AfA abgeschrieben?

Nicht begünstigt sind insbesondere der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreis sowie Maßnahmen, die nicht die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen oder nicht entsprechend mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und bescheinigt wurden. Für Teile der vorhandenen Gebäudesubstanz kann stattdessen die reguläre Gebäudeabschreibung gelten.

Kann eine KfW-Förderung mit der Denkmal-AfA kombiniert werden?

Eine Kombination kann grundsätzlich möglich sein. Öffentliche Zuschüsse können jedoch die steuerlich begünstigte Bemessungsgrundlage mindern. Außerdem gelten für Förderprogramme eigene technische Voraussetzungen und Antragsfristen. Die konkrete Kombination sollte daher vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Lohnt sich eine Denkmalimmobilie nur wegen der Steuerersparnis?

Nein. Die Steuerwirkung ist nur ein Bestandteil der Gesamtrendite. Ebenso wichtig sind Kaufpreis, Standort, Mieteinnahmen, laufende Kosten, Finanzierung, Instandhaltungsrisiken und der spätere Verkaufserlös.

Redaktioneller Hinweis: Stand August 2026. Steuerliche Vorschriften und Förderbedingungen können sich ändern. Alle Zahlen des Rechenbeispiels sind objektspezifische Modellannahmen und stellen keine Garantie für zukünftige Ergebnisse dar.

Die Musterberechnung für eine Investition in Denkmalimmobilien: